1. 다세대 전세사기 사건이 심각한 이유

최근 각종 전세사기 사건이 난무하고 있어 세입자들의 불안감이 가중되고 있는 상황인데요. 다양한 유형의 전세사기로 인해 세입자들은 막대한 피해를 입고 있습니다.

전세사기 특별법 등 피해자를 지원하기 위한 여러가지 법적 제도들이 새롭게 만들어졌지만, 피해자들이 입은 막대한 손해를 다 회복하기에는 턱없이 부족한 것이 사실입니다.

특히나 다가구주택 전세사기 사건의 피해자들은 전세사기 특별법이 지원하는 중요사항에 대해 해당사항이 없어서 매우 어려운 상황에 처해있습니다.

사실 일반적인 세입자들은 다세대주택과 다가구주택의 차이를 구분하지 못하는 것이 현실입니다. 괜찮다는 집주인과 중개사의 말을 믿고 덜컥 다가구주택에 들어왔다가 전세사기 사건에 휘말리게 되는 경우가 대부분인데요.

전세사기 사건에서 다세대주택과 다가구주택은 매우 큰 차이가 있습니다. 대체로 다세대주택의 세입자보다 다가구주택의 세입자들의 상황에 좋지 않고, 다가구주택 세입자들 중에서도 후순위 세입자들의 상황이 매우 좋지 않다고 할 수 있습니다.

전세사기는 주로 빌라를 대상으로 발생하는데, 빌라는 다시 다세대 주택과 다가구 주택으로 분류가 됩니다. 보통 빌라는 여러개의 호실로 구분이 되어 있는데, 각 호실마다 등기부가 따로 있는 주택을 다세대 주택이라고 하고, 여러개의 호실로 구분되어 있지만 한 건물에 등기부 하나만 나와 있는 주택을 다가구 주택이라고 합니다.

사실 문제가 발생하지 않으면 다가구나 다세대나 별로 큰 차이가 없습니다. 전세사기가 본격적인 사회문제가 되기 전에는 이것이 큰 문제가 되지 않았는데, 전세사기 사건에서는 이것이 매우 큰 문제가 됩니다.

전세사기 사건은 보통 전세집이 경매에 넘어가면서부터 세입자가 문제를 인지하게 되는 경우가 대부분입니다. 전세집이 경매에 넘어간 경우 다세대와 다가구는 매우 큰 차이가 있습니다.

다세대주택의 경우 전세집이 경매에 넘어가더라도 전입신고와 확정일자만 제대로 받았다면 다른 호실과 순위경쟁을 할 일이 발생하지 않습니다. 같은 빌라에 살더라도 한 호실은 경매에 넘어가는데, 다른 호실은 경매에 넘어가지 않는 경우도 많습니다.

반면 다가구주택의 경우 여러개의 호실로 구분되어 있어도 한 건물에 하나의 등기부만 나와있기 때문에, 한 건물이 통째로 경매에 넘어가게 됩니다. 그리고 경매 절차에서 세입자들의 순위가 매우 중요한 요소로 작용하게 됩니다.

다가구주택이 경매에 넘어간 경우 전입신고, 확정일자의 날짜 순으로 세입자들에게 금액이 배당되는데, 때문에 후순위 임차인에게는 배당금이 돌아가지 않게될 가능성이 매우 높습니다.

2. 은행의 선순위 근저당권이 다가구주택 전세에 미치는 영향

다가구주택 전세사기 사건은 대부분 '신축빌라'를 대상으로 일어납니다. 집주인이 빌라를 신축하면서 은행에서 돈을 빌렸기 때문에 은행을 채권자로 하여 대출금에 대해 선순위 근저당권이 설정되어 있는 경우가 대부분입니다.

이 경우 은행의 선순위 근저당권은 흔히 경매에서 이야기하는 '말소기준권리'가 되는데, 현행 민사집행법은 말소기준권리를 기준으로 이 보다 선순위에 있는 권리는 낙찰자에게 인수가 되는 반면, 후순위의 권리들은 소멸이 되도록 규정하고 있습니다.

선순위 근저당권이 설정되어 있는 다가구주택이 경매에 넘어가는 경우 낙찰자가 나타나게 되면 배당순위에서 밀린 후순위 임차인들이 배당금액에서 보증금 전액을 받지 못한다더라도 그대로 퇴거를 해야하는 것입니다.

따라서 전세집에 경매에 넘어갔는데 선순위 근저당권이 설정되어 있는 다가구주택에 살고 있고, 후순위 임차인이라면 하루빨리 보증금을 회수하기 위한 법적조치를 진행해야 합니다.

위에서 말씀드린 것처럼 대부분의 세입자들은 다가구와 다세대를 구분하지 못하는 경우가 일반적인데, 공인중개사들이 해당 사실을 제대로 고지를 하지 않아 피해를 입게되는 경우가 대부분입니다.

이 때문에 최근에는 다가구주택을 중개하면서 선순위 권리를 제대로 고지하지 않은 공인중개사들에 대한 법적 책임을 강하게 묻고 있는 추세입니다. 따라서 다가구주택 후순위 임차인의 경우 공인중개사와 중개사협회를 상대로 한 손해배상청구소송을 적극 검토를 해보시는 것이 좋습니다.

선순위 권리를 제대로 고지하지 않은 것은 민사상 손해배상책임이 성립할 뿐만 아니라, 형사상 공인중개사법 위반의 소지도 다분합니다.

최근 발생하고 있는 전세사기 사건은 중개의뢰인을 보호해야 할 공인중개사들이 전세사기꾼들 편에 서서 보증금 편취에 적극 가담한 경우가 많습니다. 보증금을 회수하고 사회 질서를 회복하기 위해서는 이에 대해 엄중한 법적 책임을 물을 필요가 있습니다.

3. 다가구 전세사기 사건에 대한 법적 대응

다가구주택 전세사기 후순위 세입자들은 다양한 법적조치를 도모할 수 있습니다. 피해자들은 피해회복을 위해 (1) 임차권등기명령, (2) 보증금반환청구소송, (3) 채권추심/강제집행, (4) 공인중개사 손해배상, (5) 형사고소 등의 절차를 진행할 수 있습니다.

하지만 전세사기 피해자들이 가용할 수 있는 시간과 비용에는 분명한 한계가 있기 때문에 자신에게 맞는 최적의 법적조치를 찾아 신속하고 효율적으로 절차를 진행하는 것이 필요합니다.

이를 위해서는 전세사기 사건에 능통한 전문 변호사의 도움이 필수입니다. 잘못된 법적조치는 오히려 피해만을 가중시키기 때문에 문제를 인지하는 즉시 전세사기 사건 전문 변호사의 도움을 받아 전체적인 방향성을 설정하는 것이 좋습니다.

전세사기 사건은 피해자들에게 큰 정신적, 물질적 손해를 입힙니다. 전세사기 사건을 어떻게 해결하는지가 추후에도 매우 중요한 요소로 작용하게 됩니다.

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