1. 임대차계약 만료 시 보증금반환

주택임대차보호법상 임대차계약이 종료되는 날이 된다면 임차인은 목적물을 임대인에게 반환하고 동시에 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다.

모든 임대인들이 그런 것은 아니지만 일부 몰상식한 임대인들이 이런저런 핑계를 대며 보증금 반환을 미루어 고통을 호소하는 사례가 정말 많습니다.

더욱이 최근 들어 이러한 사례와 더불어 전세보증금 반환과 관련된 문의가 지속적으로 늘어나고 있는데요. 오늘은 이와 관련하여 임대인이 보증금을 반환해주지 않을 경우 대응방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

2. 적법한 보증금반환 절차

임대차 계약 만료 시 재계약을 하지 않을 경우 이사를 가야하는데요. 주택임대차보호법상에 정해져 있는 기간 내에 임대인에게 계약 해지에 대한 통보를 하였음에도 불구하고 계약 만기일날 보증금을 돌려받지 못한다면 임차인은 매우 큰 손해를 보게 됩니다.

만약 계약 계약이 종료가 되었고 이사를 가야하는 상황인데 보증금을 반환받지 못했다면 빠르게 법적인 조치를 진행해야 합니다.

전세보증금을 적법하게 반환받기 위해선 임대차 계약 종료 2개월~6개월 사이에 임대인에게 계약해지에 대한 통지를 해야 하는데요.

임대인에게 계약 해지를 요구하는 방법으로는 문자, 통화, 내용증명 등의 방법으로 계약을 해지하겠다는 의사를 밝혀야 합니다.

임차인이 해지 통보를 하지 않고 그저 가만히 기다리고만 있다면 묵시적으로 계약이 갱신이 되기 때문에 계약 만기일에 보증금을 반환받지 못할 수도 있습니다.

물론 묵시적으로 계약이 갱신 되더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지 통보를 할 수 있긴 하지만 해지 통보의 효력은 의사 표시 후 3개월 뒤에 발생하기 때문에 보증금을 바로 돌려받기는 어렵습니다.

전세보증금 반환 소송의 요건으로는 임대차계약기간이 종료되었음을 전제로 가능므로, 계약기간이 종료되지 않았을 경우 임대인에게 보증금 반환 청구를 할 수 없게 됩니다.

그러므로 임차인은 최소 계약 종료 만기일 2개월 전까지는 임대인측에 계약 해지를 통보하여야 하고, 그 외 의사표시가 임대인에게 도달되어야 효력이 발생합니다.

3. 보증금반화 소송전 주의할점은?

하지만 위에서 말씀드런것처럼 임대인에게 적법한 기간내에 계약 종료 의사를 밝혔음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못하는 경우가 생기는데요.

이럴 경우에는 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다. 임차인에게는 대항력과 우선변제권이 중요한데요. 만약 임차권등기를 신청하지 않은 채 이사를 가게 된다면 보증금을 반환받기 어려워집니다.

임차권등기명령을 신청한다면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되기 때문에 추후 부동산이 경매로 넘어가더라도 우선적으로 변제를 받을 수 있습니다.

계약기간이 끝나면 임차권등기 명령을 신청하고, 등기부등본상에 기재가 완료되어야 하니 이 부분도 체크해 두어야 합니다.

임차권등기 명령은 법원의 명령에 의해 등기를 할 수 있는 제도로 전세 계약기간 이전에는 안되고 반드시 만료일 이후에 신청이 가능합니다.

일반적으로 임차권등기신청과 보증금바환 소송을 동시에 진행하는 경우가 많은데요. 지급명령신청을 할 수도 있지만 송달 문제로 인해 임대인의 주민등록번호를 알아야 합니다.

임차인이 지급명령신청을 하면 법원에서는 신청서 부본을 임대인에게 발송하게 되는데요. 임대인이 송달을 제때 받으면 문제가 없지만 송달을 여러 차례 받지 않을 경우 공시 송달을 진행해야 합니다.

공시송달은 본안 소송에서만 가능하기 때문에 공시송달로 진행을 하게 된다면 상황이 해결되는 시간이 더욱 길어집니다.

지급명령신청에 대해 임대인이 이의제기를 할 경우 그 기간은 더 늘어나고 소송비용도 많이 발생하게 됩니다. 시간과 비용을 줄이기 위해서는 처음부터 전세금 반환 소송을 하는 것이 좋습니다.

4. 이후 절차

소송을 진행하여 판결이 승소 판결이 나와도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 판결문을 기반으로 강제집행을 진행하게 되는데요.

강제 집행은 승소 후 바로 가능한 것이 아니고 임대인에게 판결문이 송달된 후 2주 이내에 항소를 하지 않을 경우 그 판결문은 확정이되고, 확정된 판결문을 기반으로 강제 집행을 진행할 수 있습니다.

강제집행의 종류에는 부동산 경매, 채권압류 및 추심명령, 재산조회, 재산 명시 등의 방법들이 있는데요.

전세보증금 반환 소송은 전문 변호사의 도움없이 혼자 진행하기엔 매우 어렵게 느껴질 수 있기 때문에 해당 분야에 능통한 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 대한변호사협회에 공식 등록되어 있는 부동산 전문 변호사가 의뢰인분들을 위한 최적의 법률 솔루션을 제공해 드리고 있습니다.

보증금반환 문제로 인해 큰 고민을 가지고 계신 분들은 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청하시기 바랍니다.