생활형 숙박시설 이행강제금, 분양계약 취소로 벗어날 수 있을까?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 생활형숙박시설(생숙)의 이행강제금은 분양계약을 자동으로 무효로 만들지 않지만, 분양 당시의 기망·고지의무 위반·채무불이행이 입증되면 계약 취소·해제와 손해배상으로 이어질 수 있습니다. 결론부터 말하면, 유예 신청을 했는지보다 분양 당시 어떤 설명을 들었고 어떤 자료가 남아 있는지가 결과를 좌우합니다.

국토교통부는 2024년 10월 발표한 지원방안에서 2025년 9월까지 숙박업 신고 예비신청이나 용도변경을 신청한 소유자에 대해서는 2027년 말까지 이행강제금 부과절차 개시를 유예하고, 신청하지 않은 소유자에게는 2025년 10월부터 이행강제금이 부과될 수 있다고 밝혔습니다. 신청 기한이 이미 지난 지금, 주거용으로 쓰기 어려운 생숙을 분양받은 분들의 고민은 더 깊어졌습니다. 이 글에서는 이행강제금이 문제 되는 이유, 분양계약을 취소·해제할 수 있는 경우, 소송 준비 순서와 지금 확인할 사항을 차례로 정리합니다. 다만 정책 시행 방식은 관할 지자체별로 다를 수 있어 실제 적용은 반드시 확인이 필요합니다.

01. 생활형숙박시설은 왜 이행강제금 문제로 번졌을까요?

생숙은 건축법상 숙박시설이어서 숙박업 용도로만 사용해야 하는데, 실제로는 주택처럼 분양되고 사용된 것이 이행강제금 문제의 출발점입니다. 취사가 가능한 숙박시설로 도입된 생숙은 오피스텔보다 복도 폭이나 주차장 같은 건축 기준이 완화되어 있고 세금·대출·청약 규제도 상대적으로 가벼워 투자 상품으로 주목받았습니다. 그런데 정부가 주거용 사용이 불가능하다는 원칙을 분명히 하면서, 분양받을 때 기대했던 활용 방식과 실제로 허용되는 사용 방식 사이에 큰 간극이 생겼습니다.

주거용으로 쓰려면 숙박업 신고 대신 오피스텔 등으로 용도변경을 해야 하고, 이를 하지 않은 채 주거로 쓰면 건축법에 따른 시정명령 이후 이행강제금이 부과될 수 있으며 시정될 때까지 반복될 수 있습니다. 2023년 국토교통부 설명에 따르면 금액은 시세가 아닌 건축물 시가표준액을 기준으로 산정되고 그 10% 수준으로 안내되었으며, 지자체가 사정에 따라 최대 50%까지 감경할 수 있다고 알려졌습니다. 문제는 복도 폭·주차장 등 물리적 기준을 충족하기 어려워 용도변경 자체가 막힌 단지가 적지 않다는 점입니다. 이런 단지의 소유자에게는 유예가 끝난 뒤의 부담이 곧바로 현실이 됩니다.

02. 이행강제금 유예가 끝나면 분양계약을 취소할 수 있을까요?

유예가 끝났다는 사실만으로는 계약을 취소할 수 없고, 분양 당시에 취소·해제를 뒷받침할 사유가 있었는지가 핵심입니다. 대표적인 길은 세 가지입니다. 첫째, 주거 사용이 가능한 것처럼 설명했거나 알려야 할 중요한 사실을 알리지 않았다면 민법상 사기(제110조) 또는 착오(제109조)에 따른 취소를 검토합니다. 둘째, 계약에서 약속한 내용이 지켜지지 않았다면 채무불이행에 따른 해제를 검토합니다. 셋째, 위 사유로 손해가 발생했다면 손해배상을 함께 청구합니다.

여기서 놓치기 쉬운 것이 기간입니다. 민법 제146조에 따라 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년이 지나면 소멸하므로, 문제를 언제 알게 되었는지와 그 뒤 어떤 행동을 했는지를 정리해 두어야 합니다. 이미 잔금을 내고 등기까지 마쳤다 해도 취소를 검토할 수는 있으나, 대금 반환과 명의 정리, 대출 상환이 얽혀 절차가 복잡해집니다. 또한 이행강제금은 행정청이 부과하는 별개의 처분이라, 계약 취소가 인정되더라도 부과 절차 자체와는 분리해서 살펴야 합니다.

03. 분양계약 취소·해제 소송은 어떤 순서로 준비할까요?

순서는 자료 확보, 청구원인 선택, 소장 제출과 보전처분 검토의 세 단계입니다. 먼저 분양계약서와 특약, 분양 카탈로그·광고물, 모델하우스에서 받은 자료, 분양대행사와 주고받은 문자·메신저·통화 녹취, 대금 납부 내역과 대출 서류를 모읍니다. 시간이 지나면 광고물이 사라지고 담당자도 바뀌므로 기억이 선명할 때 정리해 두는 것이 중요합니다.

자료가 모이면 사기 취소, 착오 취소, 채무불이행 해제 중 어떤 청구원인을 앞세울지와 시행사·분양대행사·신탁사 등 상대방을 정합니다. 이후 소장을 제출하는데, 상대방의 재산 상태에 따라 판결 전에 재산을 묶어 두는 가압류 같은 보전처분이 필요한지도 함께 살펴야 합니다. 소송은 상당한 시간이 걸리는 만큼, 그동안의 대출 이자와 이행강제금 부담을 어떻게 관리할지까지 전체 일정을 미리 그려 두시기 바랍니다.

04. 생숙 분양자는 지금 무엇부터 확인해야 할까요?

가장 먼저 내 계약이 지금 어떤 단계인지 확인하세요. 숙박업 신고 또는 용도변경 신청을 했는지, 잔금과 소유권 이전이 끝났는지, 중도금·잔금 대출이 남아 있는지, 관할 지자체에서 이행강제금 관련 통지가 왔는지에 따라 선택할 수 있는 방법이 달라집니다. 계약을 유지하며 합법적으로 사용하는 길, 협상으로 정리하는 길, 소송으로 취소·해제를 구하는 길 중 무엇이 유리한지는 이 네 가지를 확인한 뒤에야 판단할 수 있습니다.

다수의 분양계약 취소·해제 사건을 수행한 경험을 바탕으로 말씀드리면, 초기에 사실관계와 증거를 정리해 둔 분들이 협상과 소송 어느 쪽에서도 선택지가 훨씬 넓었습니다. 생숙 분쟁은 계약서 한 장으로 결론이 나지 않고 분양 당시의 설명, 대출 구조, 행정 절차가 함께 얽혀 있습니다. 제이씨엘파트너스 최성민 변호사는 부동산 분양계약 분쟁을 다루고 있으니, 혼자 판단하기 어려우시다면 자료를 갖고 상담을 받아 보시기 바랍니다. 법령과 정부 정책은 바뀔 수 있으므로 구체적 적용은 상담 시점 기준으로 확인이 필요합니다.