집주인이 아닌 사람과 전세 계약했다면 보증금 반환 누구에게 어떻게 받아야 하나?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 이 글은 등기부상 집주인이 아닌 사람이 임대인으로 나서서 전세계약을 했을 때, 보증금을 누구에게 어떤 근거로 청구해야 하는지 정리한 가이드입니다. 결론부터 말하면, 집주인이 아닌 사람과 계약했다고 해서 보증금을 항상 잃는 것은 아니며, 계약 당시 대리권이 있었는지와 보증금을 실제로 누가 받았는지가 핵심입니다. 따라서 계약서를 다시 꺼내 등기부등본과 대조하고, 송금 내역과 연락 기록을 시간순으로 정리하는 것이 첫 순서입니다.

배우자나 자녀, 친척, 관리인이 대신 나와 계약서에 서명하는 일은 생각보다 흔합니다. 이때 계약의 효과가 집주인에게 미치는지, 계약한 사람에게 책임을 물어야 하는지, 돈을 받은 사람에게 반환을 구해야 하는지에 따라 대응 방향이 완전히 달라집니다. 아래에서 대리권이 있었던 경우와 없었던 경우를 나누어 보고, 돈의 흐름과 중개사 책임까지 차례로 살펴보겠습니다.

CONTENTS
01	집주인이 아닌 사람과 계약했다면 보증금을 잃게 될까요?
02	대리권이 있었다면 집주인에게 보증금을 청구할 수 있을까요?
03	대리권이 없었다면 무권대리와 추인은 어떻게 따져야 할까요?
04	보증금을 받은 사람과 중개사에게는 어떻게 청구할까요?

집주인이 아닌 사람과 계약했다면 보증금을 잃게 될까요?

아니요, 곧바로 보증금을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 다만 청구 상대가 집주인인지, 계약한 사람인지, 돈을 받은 사람인지를 먼저 구분해야 합니다. 이 구분은 계약 당시 그 사람에게 집주인을 대신할 권한이 있었는지, 이후 집주인이 계약을 알고 받아들였는지, 보증금이 어디로 흘러갔는지에 따라 정해집니다.

가족이라고 해서 당연히 집주인을 대신할 권한이 생기는 것은 아닙니다. 부부 사이의 일상 가사 대리권(민법 제827조)도 일상적인 가사에 한정되기 때문에, 큰 금액이 오가는 전세계약까지 포함하는지는 다툼이 될 수 있습니다. 또한 전입신고와 확정일자를 갖췄더라도 이는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 따지는 요소일 뿐, 계약 상대방의 권한 문제까지 자동으로 해결해 주지는 않습니다. 계약 후라도 등기부등본, 계약서, 신분증 사본, 계좌 명의를 맞춰 보는 작업부터 시작하셔야 하는 이유입니다.

대리권이 있었다면 집주인에게 보증금을 청구할 수 있을까요?

네, 적법한 대리권을 가진 사람이 계약했다면 계약의 효과는 집주인에게 직접 귀속되므로 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 문제는 대리권을 말로만 들은 경우가 많다는 점이어서, 당시 대리권을 뒷받침하는 자료가 결정적입니다. 집주인이 작성한 위임장, 인감증명서 또는 본인서명사실확인서, 대리인의 신분증과 가족관계 자료, 집주인 명의 계좌로 보증금을 송금한 내역, 집주인과 통화하거나 문자를 주고받은 기록이 대표적입니다.

특히 보증금이 집주인 명의 계좌로 들어갔다면 집주인이 계약을 전혀 몰랐다는 주장은 받아들여지기 어려운 경우가 있습니다. 대리권이 확실하지 않더라도 집주인이 대리권을 준 것처럼 외부에 표시했거나(민법 제125조), 기존 권한을 넘어선 행위를 했는데 상대방이 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다면(제126조) 표현대리로 집주인의 책임이 인정될 여지가 있습니다. 다만 대리인이 대리 의사를 밝히지 않고 집주인 행세를 하며 이름을 직접 쓴 경우에는 표현대리가 성립하기 어렵다고 본 판례가 있고, 자료마다 의미가 달라 한두 장만 보고 단정할 수는 없으므로 전체 흐름을 함께 보셔야 합니다.

구분	대리권이 있었던 경우	무권대리인 경우	표현대리가 성립하는 경우
청구 방향	계약의 효과가 집주인에게 귀속되므로 집주인에게 보증금 반환 청구	집주인이 추인하지 않으면 효력 없음(민법 제130조). 추인 여부를 확인하고, 계약한 사람에게 이행 또는 손해배상 청구(제135조)	집주인에게 책임을 물을 외관이 있고 상대방이 믿을 만한 사정이 있으면 집주인 책임 인정 가능(제125조·제126조·제129조)

대리권이 없었다면 무권대리와 추인은 어떻게 따져야 할까요?

대리권 없이 집주인 이름으로 한 계약은 집주인이 추인하지 않으면 집주인에게 효력이 없다는 것이 원칙입니다(민법 제130조). 그러나 집주인이 이후 보증금을 받았거나, 임차인이 사는 것을 알면서도 이의를 제기하지 않았거나, 월세 수령이나 갱신에 관여했다면 계약을 사후에 인정한 것인지가 다투어질 수 있습니다. 반대로 집주인이 처음부터 끝까지 몰랐고 보증금도 다른 사람이 가져갔다면, 집주인만 상대로 바로 반환을 받기는 어렵습니다.

이때 임차인이 쓸 수 있는 수단도 있습니다. 상당한 기간을 정해 집주인에게 추인 여부를 확답해 달라고 최고할 수 있고(제131조), 추인이 있기 전에는 계약을 철회할 수도 있습니다(제134조). 또한 무권대리인은 대리권을 증명하지 못하고 추인도 받지 못하면 임차인의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임을 집니다(제135조). 다만 임차인이 계약 당시 대리권이 없음을 알았거나 알 수 있었던 경우에는 이 책임을 묻기 어려울 수 있어, 계약 전에 등기부와 위임장을 확인했는지가 중요한 변수가 됩니다.

보증금을 받은 사람과 중개사에게는 어떻게 청구할까요?

보증금을 누구의 계좌로 보냈는지에 따라 청구 상대가 여러 갈래로 나뉩니다. 집주인 명의 계좌로 보냈다면 집주인의 관여를 주장할 자료가 되지만, 대리인이나 제3자 계좌로 보냈고 집주인의 확인도 없었다면 그 돈을 받은 사람에게 부당이득 반환(민법 제741조)이나 불법행위에 따른 손해배상(제750조)을 구하는 방향을 검토해야 합니다. 계약금, 중도금, 잔금 송금 메모와 입주 후 집주인과 직접 연락한 기록도 함께 확인하세요.

중개 과정도 점검 대상입니다. 공인중개사가 위임장이나 신분 확인 없이 계약을 진행했다면 중개 과정의 잘못에 따른 손해배상 책임(공인중개사법 제30조)과 협회 공제금 청구 가능성을 함께 살펴볼 수 있습니다. 이미 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 내용증명을 먼저 보낼지, 지급명령이나 소송으로 갈지, 중개사 책임까지 묻을지에 따라 단계가 달라집니다. 다수의 임대차 보증금 반환 사건을 다룬 실무 경험을 바탕으로 말씀드리면, 권한 문제와 돈의 흐름을 분리해서 정리하는 것이 대응 방향을 잡는 가장 빠른 길입니다. 제이씨엘파트너스는 자료 검토부터 청구 상대 선정, 소송과 집행까지 함께 설계해 드립니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.