용인 전세사기 보증금 회복하는 3가지 방법과 신탁 확인 포인트

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 용인 사건처럼 신탁 부동산이 얽힌 전세사기에서는 형사 고소, 민사 소송과 강제집행, 정부 지원 신청을 따로따로가 아니라 함께 설계해야 보증금 회수 가능성이 높아집니다. 결론부터 말하면, 가장 먼저 신탁사 동의 여부와 계약 시점을 확인하고, 그 결과에 맞춰 세 가지 방법의 순서와 비중을 정하는 것이 핵심입니다. 이 글에서는 신탁 구조에서의 청구 상대, 형사 고소, 민사 소송, 최신 정부 지원 제도를 차례로 정리했습니다.

경기도 용인시의 한 아파트 단지에서는 2011년 신탁사와 담보신탁 계약이 맺어진 이후 신탁사의 동의 없이 전세와 분양 계약이 이어져 약 400명, 수백억 원대 피해로 번진 것으로 알려져 있습니다. 이런 구조에서는 누구에게 어떤 절차로 청구할지를 먼저 정하지 않으면 시간만 흘러가고, 그 사이 임대인의 재산은 빠져나갈 수 있습니다. 피해 규모가 크다고 해서 개별 임차인이 할 수 있는 일이 없는 것은 아닙니다.

01	신탁사 동의 없는 전세계약, 보증금은 누구에게 청구해야 할까요?
02	형사 고소로는 어떤 도움을 받을 수 있을까요?
03	민사 소송과 강제집행으로 보증금을 회수하려면 어떻게 해야 할까요?
04	전세사기피해자 결정을 받으면 어떤 정부 지원이 가능할까요?

신탁사 동의 없는 전세계약, 보증금은 누구에게 청구해야 할까요?

계약 상대방인 임대인(위탁자)에게 보증금 반환을 청구할 수 있다는 점은 변하지 않지만, 신탁사에 임차권을 주장할 수 있는지는 수탁자의 동의 여부와 계약 시점에 따라 갈립니다. 담보신탁에서는 특별한 약정이 없는 한 임대 권한이 수탁자에게 있는 것이 일반적입니다. 대법원 2018다44879 판결은 이 점을 전제로 하면서도, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대한 뒤 소유권을 되찾았다면 전입신고 때부터 임대차를 공시해 온 임차인이 그 즉시 대항력을 취득할 수 있다고 보았습니다.

그래서 첫 작업은 서류 대조입니다. 등기사항증명서의 신탁원부에서 임대차에 수탁자의 사전 승낙이 필요하다고 적혀 있는지 보고, 계약서 특약과 보증금 입금 계좌, 전입신고·확정일자 날짜를 함께 놓고 봅니다. 신탁이 설정되기 전에 체결되어 대항력을 갖춘 임대차는 임대인 지위가 신탁사에 승계되는 경우가 있어 결론이 정반대로 나올 수 있으므로, 신탁 설정일과 계약일의 선후 관계를 반드시 확인해 두셔야 합니다. 이 단계에서 정리한 내용이 이후 형사·민사 전략 전체의 기준선이 됩니다.

형사 고소로는 어떤 도움을 받을 수 있을까요?

형사 고소는 임대인에게 변제 능력이 없음을 알고도 계약했다는 기망 의도를 수사기관이 가려 달라고 요청하는 절차이며, 처벌 자체가 곧 보증금 반환은 아닙니다. 이런 행위는 형법 제347조의 사기죄로 의율될 수 있고, 고소장은 경찰서나 검찰청에 제출하거나 변호사를 통해 작성할 수 있습니다. 기소 여부는 검사가 결정하므로, 임차인이 할 일은 수사가 제대로 진행되도록 자료를 갖추는 것입니다.

고소가 힘을 얻으려면 계약서, 이체 내역, 신탁원부, 임대인·중개사와 주고받은 문자와 통화 기록처럼 계약 당시 임대인이 무엇을 알고 있었는지를 보여주는 자료가 필요합니다. 신탁 사건에서는 임대인이 신탁 사실을 숨겼는지, 중개 과정에서 어떤 설명이 오갔는지가 특히 중요합니다. 형사 절차에서 피해 회복을 위한 배상명령 신청 제도가 있기는 하지만 인정 여부는 사건마다 다르므로, 형사 절차와 민사 절차는 병행한다는 전제로 준비하시는 편이 안전합니다.

구분	형사 고소	민사 소송·강제집행	정부 지원 신청
주된 효과	임대인 수사·처벌, 사실관계 확정	보증금 반환 판결과 재산 집행	경·공매 지원, 금융·주거 지원
한계	처벌이 곧 보증금 반환은 아님	임대인에게 집행할 재산이 있어야 실익	요건 충족과 위원회 결정이 전제

민사 소송과 강제집행으로 보증금을 회수하려면 어떻게 해야 할까요?

민사에서는 임대차보증금반환 소송으로 판결을 받는 것이 기본이고, 그 전에 가압류로 임대인의 재산을 묶어 두는 순서가 결과를 좌우합니다. 판결을 받은 뒤에야 재산을 찾으려 하면 이미 처분되어 있는 경우가 많기 때문입니다. 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권등기명령을 신청하는 방법도 있는데, 신탁 부동산에서는 수탁자 동의가 없었다면 대항력 인정이 쉽지 않아 신청이 받아들여지지 않을 수도 있어 사전 검토가 필요합니다.

임대인의 재산 상황은 재산명시나 재산조회 같은 제도를 활용해 파악하고, 판결 이후에는 그 재산에 대해 강제집행을 진행합니다. 신탁 사건에서는 청구 상대를 임대인에게만 한정하지 말고, 계약 시점과 신탁 구조에 따라 신탁사에 대한 청구 가능성, 중개사의 설명 의무 위반에 따른 손해배상 가능성까지 함께 따져 봐야 합니다. 청구 상대를 넓게 검토해 두는 것이 임대인이 무자력인 사건에서 회수 경로를 확보하는 방법입니다.

전세사기피해자 결정을 받으면 어떤 정부 지원이 가능할까요?

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 피해자 결정을 받으면 경·공매 절차 지원, 금융 지원, 주거 지원을 연계해서 받을 수 있습니다. 신청은 관할 지방자치단체를 통해 하고, 전세사기피해지원위원회가 심의해 결정합니다. 대표적인 지원으로는 경·공매 대행 수수료 지원, 경·공매 절차의 유예·정지 신청, 저금리 대출, 공공임대주택 연계, 법률·심리 상담이 있습니다. 보증금 기준 등 세부 요건은 법 개정에 따라 달라질 수 있어 신청 전에 최신 기준을 확인하셔야 합니다.

최근에는 경·공매가 끝난 뒤에도 보증금의 3분의 1에 미치지 못하는 피해를 보전하는 최소보장제와 선지급-후정산 제도가 도입되는 것으로 알려져 있고, 국토교통부는 세부 기준을 담은 시행령 개정안이 2026년 10월 6일 국무회의를 통과해 2026년 11월 13일부터 시행된다고 밝혔습니다. 다수의 전세사기 사건을 처리한 경험을 바탕으로 말씀드리면, 정부 지원은 형사·민사 절차를 대체하는 것이 아니라 보완하는 수단이므로 경·공매 일정이 다가오기 전에 지원 신청과 소송 준비를 동시에 시작하시는 편이 유리합니다. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 신탁원부, 계약서, 이체 내역을 함께 검토해 의뢰인에게 맞는 회수 순서를 제안드리고 있습니다.