세입자가 몰래 재임대한 무단전대, 임대인이 계약 해지와 명도로 대응하는 법

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 이 글은 임차인이 임대인 동의 없이 가게나 집을 다른 사람에게 다시 세놓은 '무단 전대차'가 법적으로 어떤 의미인지, 임대인은 어떤 권리를 행사할 수 있는지, 실제로 건물을 돌려받으려면 어떤 순서로 움직여야 하는지 정리한 글입니다. 

핵심을 먼저 정리해보면, 무단 전대는 민법 제629조에 따른 계약 해지사유에 해당하며, 상가 건물이라면 임차인의 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호까지 박탈당할 수 있는 중대한 위반입니다.

다만 사실관계를 확인하지 않고 감정적으로 대응하면 해지 효력이 다퉈지거나, 전차인이라는 또 다른 점유자가 끼어 있어 명도가 복잡해질 수 있습니다. 증거 확보, 해지 통보, 소송과 집행을 한 흐름으로 준비하는 것이 중요합니다.

01. 무단전대란 무엇이고, 그 계약은 무효일까요?

무단전대는 임차인이 임대인의 동의 없이 빌린 건물의 전부 또는 일부를 제3자(전차인)에게 다시 빌려주는 것을 말합니다. 민법 제629조는 임차인이 임대인 동의 없이 임차물을 전대하지 못하게 하고, 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다. 매장 일부를 떼어 다른 사업자에게 월세를 받고 내주거나, 주택 방 한 칸을 몰래 재임대하는 경우가 대표적입니다.

흔히 무단전대 계약은 '무효'라고 알려져 있지만 정확한 표현은 아닙니다. 임차인과 전차인 사이의 전대차계약 자체는 두 사람 사이에서는 유효합니다. 다만 전차인은 그 계약을 근거로 임대인에게 대항할 수 없으므로, 임대인 입장에서는 전차인을 권한 없는 점유자로 보고 대응할 수 있습니다. 한편 판례는 전대가 임대인과의 신뢰관계를 깨뜨리는 배신적 행위라고 보기 어려운 특별한 사정이 있으면 해지권을 제한하기도 하므로, 전대의 범위와 경위를 구체적으로 따져 봐야 합니다.

02. 무단전대를 한 상가 임차인은 어떤 권리를 잃을까요?

가장 큰 불이익은 최대 10년까지 보장되는 계약갱신요구권을 행사할 수 없게 된다는 점입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만, 임대인 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우는 거절할 수 있는 사유로 명시되어 있습니다.

권리금 문제도 달라집니다. 같은 법 제10조의4는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하지만, 갱신 거절 사유에 해당하는 사정이 있으면 이 보호가 적용되지 않습니다. 즉 무단전대가 인정되면 임차인은 신규 임차인에게 권리금을 받고 나가겠다는 주장을 펴기 어려워지고, 임대인은 권리금 방해 손해배상 책임에서 비교적 자유로워집니다.

03. 무단전대를 알게 된 임대인은 무엇부터 해야 할까요?

가장 먼저 할 일은 누가, 언제부터, 건물의 어느 부분을 쓰고 있는지 객관적인 증거로 남기는 것입니다. 다른 상호의 간판이나 사업자등록, 영업 모습이 담긴 사진, 전입세대 열람 내역, 주변 상인의 확인 등이 전대 사실을 뒷받침하는 자료가 됩니다. 이 단계에서 직접 들어가 전차인을 내쫓거나 출입을 막으면 오히려 형사 문제로 번질 수 있으니 주의해야 합니다.

증거가 확보되면 내용증명으로 해지 의사를 통보합니다. 전대 사실과 그것이 동의 없이 이루어졌다는 점, 민법 제629조에 따라 계약을 해지한다는 뜻, 건물을 비워 달라는 기한을 구체적으로 적어야 나중에 해지의 도달 시점을 두고 다툼이 생기지 않습니다. 변호사 명의로 보내면 임차인이 사안의 심각성을 인식해 소송 전 명도 합의로 마무리되는 경우도 적지 않습니다. 과거에 전대를 알고도 오랫동안 문제 삼지 않았다면 묵시적 동의 주장이 나올 수 있으므로, 사실을 안 뒤에는 지체 없이 움직이는 것이 좋습니다.

04. 임차인과 전차인이 버티면 건물은 어떻게 돌려받을까요?

합의가 되지 않으면 임차인과 전차인을 함께 피고로 삼아 건물인도 소송을 제기하고, 승소 후 강제집행으로 마무리합니다. 실제로 건물을 점유하는 사람은 전차인인 경우가 많기 때문에, 임차인만 상대로 판결을 받으면 전차인에게는 집행할 수 없는 문제가 생길 수 있습니다. 같은 이유로 소 제기 전에 두 사람 모두를 상대로 점유이전금지가처분을 해 두어야 소송 중 점유자가 또 바뀌는 상황을 막을 수 있습니다.

소송에서는 밀린 차임과 해지 이후 인도 시까지의 차임 상당 부당이득, 원상회복 비용도 함께 정리해 보증금에서 공제하거나 청구할 수 있습니다. 판결 뒤에도 퇴거하지 않으면 집행문을 받아 법원 집행관에게 인도 집행을 신청하면 됩니다. 제이씨엘파트너스는 상가·주택 임대차 분쟁을 다수 처리해 온 경험을 바탕으로 증거 수집과 해지 통보, 가처분, 소송, 강제집행까지 한 번에 설계해 임대인이 최대한 빨리 건물을 되찾을 수 있도록 돕고 있습니다.