안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 결론부터 말하면, 홍보물의 '주거 가능' 표현만 믿고 제기하는 착오·기망 취소 소송은 최근 대법원 판례로 승소가 더 어려워진 반면, 계약서상 시정명령 관련 해제 조항을 활용하는 전략은 실제로 통할 가능성이 높습니다. 이 글에서는 최신 대법원 판례를 바탕으로 분양권 해제의 실전 접근법과 주의할 타이밍 문제를 정리합니다.

고금리와 경기 침체가 겹치면서 생활형 숙박시설, 오피스텔 분양권 때문에 골머리를 앓는 분들이 많습니다. 부동산 분양시장 자체가 활성화되지 않아 신규 계약보다는 과거에 분양받은 계약의 취소·해제·해지가 가능한지를 묻는 상담이 크게 늘고 있습니다. 중도금 대출도 부담인데, 마피를 붙여도 팔리지 않아 잔금을 부담하지 못하는 분들이 대부분입니다.

고금리·불경기 속 분양권, 왜 취소·해제 상담이 급증할까요?

지금 같은 고금리와 불경기가 함께 온 시점에는 부동산 분양시장 자체가 얼어붙어, 신규 계약보다는 과거에 분양받은 구 계약을 취소하거나 해제·해지할 수 있는지에 대한 문의가 크게 늘어난 것이 지금 상담 흐름의 핵심입니다.

중도금 대출 이자 부담도 만만치 않은데, 마피(마이너스 프리미엄)를 붙여 매물을 내놓아도 팔리지 않다 보니 잔금 자체를 마련하지 못하는 수분양자가 계속 늘고 있습니다. 이런 상황에서는 막연히 버티기보다, 실제로 법적으로 승산이 있는 접근법을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

홍보물 속 '주거 가능'이라는 말만 믿고 계약했다면 취소할 수 있을까요?

모델하우스나 분양사무실에서 "아파트처럼 주거가 가능하다", "언제든 전매가 가능하다"는 말을 믿고 계약하는 경우가 많지만, 민법상 사기·착오를 이유로 한 분양취소 소송은 판례상 승소율이 매우 낮은 편입니다.

최근 대법원 판결에서는 홍보물에 '주거 가능'이라는 표현이 있었더라도, 계약서에 숙박시설이라는 점이 명시되어 있고 이에 이의를 제기하지 않겠다는 서명이 있다면, 주거가 불가능한 생활형 숙박시설을 분양하며 주거라고 광고했다는 사정만으로는 계약을 취소할 수 없다고 판단했습니다. 홍보물이나 분양 직원의 구두 설명만으로 착오·기망을 주장하기가 그만큼 어려워진 것입니다.

분양권 해제, 실제로 통하는 법적 접근법은 무엇일까요?

실제로 승산이 있는 접근법은 계약서상 시정명령 조항을 활용하는 것입니다. 보통 분양 계약서에는 시행사가 건축물분양법을 위반해 지자체로부터 시정 명령을 받으면 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 있습니다.

최근 대법원은 이 위반 사항이 아주 사소한 것이라 하더라도, 계약서에 적힌 대로 시정 명령이 내려졌다면 그 자체로 계약 해제 사유가 된다고 판단했습니다. 시행사의 작은 광고 누락이나 절차상 결함이 계약금 10%를 돌려받고 중도금의 굴레에서 벗어나는 결정적인 열쇠가 될 수 있는 셈입니다.

시정명령을 활용해 분양권을 해제할 때 주의할 점은 무엇일까요?

가장 주의할 점은 시행사가 시정명령이 내려지기 전에 스스로 시정을 마치는 경우입니다. 최근 다른 판결에서는 시행사가 시정명령이 내려지기 전에 미리 자진해서 시정을 마쳤다면, 그 후에 내려진 시정명령은 위법하다는 판단이 나왔습니다. 즉, 수분양자와 시행사 중 누가 더 빠르고 정교하게 움직이느냐의 싸움이 된 것입니다.

제이씨엘파트너스는 다수의 분양권 해제·시정명령 관련 사건을 처리한 경험을 바탕으로, 시정명령의 발령 시점과 시행사의 대응 시점을 면밀히 분석해 의뢰인이 유리한 시점에 해제 절차를 진행할 수 있도록 돕고 있습니다. 시정명령을 이유로 한 해제를 고려하신다면, 초기 단계에서부터 관련 자료를 신속히 확보하고 전문가와 함께 대응 시점을 판단하는 것이 중요합니다.