임대인 사망 후 전세보증금 회수, 이렇게 하면 가능합니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 수원지역의 공동근저당 전세사기를 비롯해 여전히 전세사기 피해가 끊이지 않고 있습니다. 최근에는 전세보증금을 돌려받지 못한 채 소송 판결까지 받았는데 임대인이 사망했다는 문의도 있었습니다. 결론부터 말씀드리면 임대인의 사망은 채권자의 권리를 소멸시키지 않습니다. 다만 채권 행사 대상이 망인이 아닌 상속인 또는 상속재산으로 바뀌고 절차도 달라지므로, 오늘은 이 경우 전세보증금을 회수하는 방법을 안내해 드리겠습니다.

01	상속인 확인
02	상속포기와 한정승인 여부 확인
03	집행권원 채무자 변경 - 집행문 부여 신청
04	상속재산관리인 선임과 강제집행

01. 상속인 확인

민법 제1005조는 상속인은 피상속인의 재산에 관한 권리와 의무를 승계한다고 규정하고 있습니다. 즉 임대인의 채무 역시 상속인에게 그대로 이전됩니다.

따라서 채권자는 더 이상 망인을 상대로 집행할 수 없고, 반드시 상속인을 확인한 후 상속인을 상대로 절차를 진행해야 합니다. 상속인을 특정해야 이후 집행권원 변경, 강제집행, 상속재산관리 절차로 나아갈 수 있습니다.

02. 상속포기와 한정승인 여부 확인

민법 제1019조 제1항에 따르면 상속인은 상속개시 있음을 안 날부터 3월 내에 단순승인, 한정승인 또는 포기를 할 수 있습니다. 한정승인은 상속재산의 범위 내에서만 채무를 변제하는 것을 의미하고, 상속포기는 채무를 전혀 승계하지 않음을 의미합니다.

상속인이 한정승인을 했다면 채권자는 상속재산 한도 내에서만 청구가 가능하고, 상속포기를 했다면 해당 상속인에게는 청구가 불가능합니다. 채권자인 전세사기 피해자는 이 사실을 법원 기록 열람등사, 상속인의 진술 청취, 변호사를 통한 공식 확인 절차 등을 통해 반드시 파악해야 합니다.

핵심 요약	임대인 채무는 민법 제1005조에 따라 상속인에게 승계되며, 상속인의 한정승인·상속포기 여부에 따라 청구 가능 범위가 달라집니다.
다음 단계	상속인이 확정되면 집행문 부여 신청을 통해 집행권원의 채무자 명의를 상속인으로 변경해야 합니다.

03. 집행권원 채무자 변경 - 집행문 부여 신청

이미 판결문이나 지급명령 등 집행권원을 받아둔 경우, 채무자 명의가 망인으로 되어 있다면 그대로는 강제집행이 불가능합니다. 민사집행법 제30조에 따라 법원에 집행문 부여 신청을 하여 채무자를 상속인 이름으로 변경해야 합니다.

상속인이 여러 명이면 전원에 대해 집행문을 부여받아야 하며, 집행문을 받은 후에는 상속인의 부동산, 예금, 급여 등에 강제집행이 가능해집니다.

04. 상속재산관리인 선임과 강제집행

만약 상속인 전원이 상속포기를 했거나 상속인의 소재·재산 상황을 알 수 없는 경우에는 법원에 상속재산관리인 선임을 신청할 수 있습니다(민법 제1023조, 제1024조). 상속재산관리인은 법원이 선임해 상속재산을 관리·처분하고 채권자에게 배당합니다.

집행문이 부여되면 상속인이 소유한 부동산에 대한 강제경매, 은행계좌에 대한 예금 압류 및 추심, 근로소득이 있는 경우 급여 압류 등 다양한 방식으로 강제집행이 가능합니다. 다만 한정승인 시에는 반드시 한정승인 절차에 따라 채권 신고와 배당을 진행해야 하며, 그렇지 않으면 배당에서 제외될 수 있습니다.

민사판결에 따른 채권 소멸시효는 10년이지만, 상속포기나 한정승인 확인, 상속재산관리인 선임 절차 등에는 상당한 시간이 소요됩니다. 임대인의 사망 사실을 알았다면 바로 전문 변호사와 함께 시효와 절차를 동시에 관리하는 것이 안전하며, 저희 제이씨엘파트너스는 상속인 조사부터 법원 절차, 강제집행까지 신속하게 진행하여 피해자의 권리를 최대한 보전해 드리고 있습니다.