전세보증금 소송 이겼는데 강제집행은 어떻게 해야할까

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 대한변호사협회에 정식으로 등록된 부동산 전문 변호사로 구성된 전문가 그룹입니다. 요즘 부동산 시장의 가격 변화가 커지면서 갭투자로 집을 구매한 집주인으로부터 보증금을 어떻게 돌려받아야 할지 고민이라는 세입자분들의 상담이 부쩍 늘었습니다.

전세보증금 반환 소송에서 승소하고도 집주인이 끝까지 돈을 돌려주지 않는 악질적인 경우에는 강제집행절차를 신속히 진행해야 합니다. 오늘은 승소 판결문을 가지고 진행할 수 있는 강제집행절차를 종합적으로 안내해 드리겠습니다.

01	부동산 강제경매
02	채권 압류
03	재산조회, 재산명시, 채무불이행자명부 등재
04	동산 압류

01. 부동산 강제경매

전세보증금반환소송 승소 판결문을 가지고 진행할 수 있는 강제집행이라고 하면 누구나 생각하는 것이 바로 부동산 강제경매입니다. 보증금 승소 판결문을 받았는데도 상대방의 재산을 찾지 못한다면 그 판결문은 아무 쓸모 없는 종이 조각일 뿐이므로, 재판에서 이기는 것 못지않게 상대방의 재산을 찾는 것에도 많은 관심과 노력을 투입해야 합니다.

전세보증금반환소송의 경우에는 임차 주택이라는 집주인의 책임재산이 있기 때문에 비교적 강제집행이 간단하고 쉬운 편에 속합니다. 매매가가 전세가보다 높은 경우라면 부동산 강제경매를 통해 전세보증금 전액을 바로 회수할 수 있습니다. 다만 전세가가 매매가와 비슷하거나 더 높은 경우, 또는 시세보다 낮은 금액에 낙찰되는 경우에는 경매만으로 보증금 전액을 회수하기 어려울 수 있어 다른 강제집행 수단도 함께 고민해야 합니다.

02. 채권 압류

부동산 강제경매로 전세보증금을 모두 돌려받기 어렵다면 채권 압류도 함께 고민하며 병행해야 합니다. 채권압류는 그 종류가 매우 다양하기 때문에 집주인이 보유한 채권을 가능한 많이 압류하시는 것이 좋습니다.

예를 들어 제1금융권 통장에 대한 채권압류 절차를 진행하면 해당 은행은 보관된 예금채권이 얼마인지 통지해 주며, 설령 잔액이 발견되지 않더라도 압류된 통장을 사용할 수 없게 되어 집주인은 상당한 압박을 받게 됩니다. 또한 집주인이 다른 곳에 세를 들어 살고 있다면 그 보증금에 대한 채권압류 절차도 진행할 수 있는데, 압류의 효력에 반해 보증금이 반환되더라도 채권자는 해당 금액의 반환을 요구할 수 있어 효과가 큰 방법입니다.

핵심 요약	부동산 강제경매와 채권 압류는 승소 후 가장 먼저 검토할 강제집행 수단이며, 상황에 따라 병행이 필요합니다.
다음 단계	상대방의 재산이 파악되지 않는다면 재산명시, 재산조회, 채무불이행자명부 등재 절차를 진행해야 합니다.

03. 재산조회, 재산명시, 채무불이행자명부 등재

재산명시절차를 진행하면 법원은 채무자가 재산명시기일에 출석해 보유한 재산 목록을 작성할 것을 명령합니다. 이에 불응하거나 허위의 재산목록을 기재할 경우 채무자에게 감치결정이 내려지게 됩니다.

재산명시절차를 진행해서도 채권의 만족을 얻지 못했다면 재산조회 절차를 진행할 수 있습니다. 재산조회절차는 법원을 통해 상대방이 보유한 재산을 적법하게 조회할 수 있는 제도입니다. 또한 채무불이행자명부 등재 절차를 진행하여 상대방을 채무불이행자로 만들어 정상적인 금융 생활을 하지 못하게 할 수도 있습니다. 승소 후에도 상대방이 돈을 주지 않는다면 판결문을 가지고 부지런히 이러한 절차들을 밟아야 보증금을 회수할 수 있습니다.

04. 동산 압류

위에서 말씀드린 절차 외에도 세입자는 승소 판결문을 가지고 집주인이 소유한 동산에 대한 압류절차, 즉 유체동산 압류를 진행할 수 있습니다. 드라마에서 채무자가 보유한 가구 등에 압류 표시를 붙여 처분을 금지시키고 매각절차를 진행해 채권의 만족을 얻는 방법을 떠올리시면 됩니다.

고가의 가구나 가전제품이 없는 이상 이를 통해 반환받을 수 있는 금전은 그리 크지 않은 편이지만, 상대방을 심적으로 크게 압박하는 효과가 있습니다. 채무자 거주지를 알고 있는 경우라면 이를 함께 진행하시는 것도 효과를 볼 수 있습니다. 승소 판결을 받은 이후에도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면 시간적 여유를 제공할 필요 없이 신속하게 강제집행을 개시하는 것이 좋으며, 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 강제집행을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 바탕으로 최적의 법률 서비스를 제공해 드리고 있습니다.