전세계약갱신 청구, 부당하게 거절당했다면 손해배상소송으로 해결하세요

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 요즘 부동산 시장에서 가장 뜨거운 주제 중 하나가 바로 전세계약갱신청구권입니다. 세입자는 1회에 한하여 전세계약갱신청구권을 행사할 수 있고, 집주인의 갱신거절사유가 없는 이상 임대차 계약은 같은 조건으로 갱신됩니다. 

그런데 새로 개정된 주택임대차보호법이 집주인의 실거주를 갱신거절 사유로 인정하면서, 허위의 실거주 사유를 내세워 세입자의 갱신청구권을 무력화시키는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 오늘은 이 경우 손해배상청구소송으로 대응하는 방법을 안내해 드리겠습니다.

01	전세계약갱신청구권과 허위 실거주 갱신거절
02	주택임대차보호법 제6조의3에 따른 손해배상 요건
03	승소를 위한 증거 수집 방법
04	부동산 가압류를 통한 실효적 대응

01. 전세계약갱신청구권과 허위 실거주 갱신거절

전세계약갱신청구권은 이른바 임대차3법의 핵심으로, 계약갱신청구권 행사를 통해 세입자의 권리를 보호하는 것을 목적으로 하고 있습니다. 다만 이는 집주인의 재산권 행사를 제한하는 측면이 있어 집주인과 세입자의 권리가 충돌하는 분쟁이 점점 늘어나고 있습니다.

최근 부동산 가격이 급격히 오르면서, 세입자가 갱신청구권을 행사해 거주를 계속하면 상승폭이 5% 이내로 제한되는 반면 새로운 세입자를 들이면 현재 시세대로 계약할 수 있기 때문에, 실거주를 하지 않을 것임에도 허위로 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 전세를 주는 사례가 많이 발생하고 있습니다.

02. 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 손해배상 요건

주택임대차보호법은 허위 실거주로 세입자의 계약갱신청구를 무력화시키는 것을 엄격하게 금지하고 있으며, 이를 위반할 경우 집주인은 불법행위에 따른 손해배상책임을 부담하게 됩니다. 같은 법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고도 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다.

같은 조 제6항에 따르면 손해배상액은 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액, 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액으로 산정됩니다. 이러한 손해배상책임을 근거로 세입자는 집주인에게 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.

핵심 요약	허위 실거주로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대한 경우, 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 손해배상책임이 발생합니다.
다음 단계	소송의 원고인 세입자는 입증책임을 부담하므로, 승소를 위한 증거를 미리 확보해 두어야 합니다.

03. 승소를 위한 증거 수집 방법

손해배상청구소송의 원고는 입증책임을 부담하기 때문에, 소송을 제기하는 세입자는 승소를 위해 필요한 증거를 잘 모아두셔야 합니다. 집주인이 허위 실거주 사유를 내세워 갱신청구권을 무력화시켰다는 사실에 대한 합리적인 증거를 제시해 재판부를 설득해야 하는 것입니다.

증거를 수집하는 방법은 다양한데, 집주인이 거래하는 공인중개사사무소에 임대 사실을 문의해 보는 방법, 중개사이트나 어플을 통해 확인하는 방법, 동사무소에서 확정일자 부여현황을 떼어보는 방법 등이 있습니다. 특히 퇴거 후 확정일자 부여현황을 떼어보았는데 제3자와 체결한 임대차 계약 현황이 나온다면 매우 유력한 증거가 됩니다. 소송을 준비하시는 분들은 인터넷이나 동사무소에서 확정일자 부여현황을 미리 확인해 보시는 것이 좋습니다.

04. 부동산 가압류를 통한 실효적 대응

전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 제기하면서 부동산 가압류를 설정해 놓으시는 방안도 함께 고려해 보셔야 합니다. 부동산 가압류가 등기부에 기재되면 집주인에게 심리적인 압박을 줄 수 있고, 청구채권을 보전하는 효력도 있기 때문입니다.

전세계약갱신청구권 손해배상청구소송 진행을 고려하시는 분들은 먼저 전문적인 노하우를 보유한 부동산 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다. 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 법적 분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있으며, 어렵고 복잡한 부동산 소송도 명쾌하게 해결해 드리고 있습니다.