재개발 구역이라고 권리금이 당연히 사라지는 건 아닙니다

상가임대차보호법 제10조 제1항은 다른 법률에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 임대인의 권리금 보호 의무를 면제하고 있습니다. 그런데 핵심은 '이루어지는 경우'라는 표현입니다. 사업인가 고시가 났다고 해서 곧바로 이 요건을 충족하는 것은 아닙니다.

"재개발 구역에 편입됐으니 어차피 철거될 건물인데 권리금이 어딨느냐"는 말은 상담 과정에서 자주 듣게 되는 이야기지만, 정확히는 절반만 맞는 말입니다. 재개발구역 권리금 감정 인정 여부는 재개발 사업이 어느 단계까지 진행됐는지에 따라 완전히 달라지기 때문입니다.

재개발 절차는 어떤 단계로 진행되나요?

재개발 추진 절차는 정비계획 수립, 구역지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획, 이주 및 철거, 착공의 순서로 이루어집니다. 사업인가는 이 긴 절차의 중간 단계일 뿐이며, 그 자체가 권리금 소멸의 근거가 되지는 않습니다.

대법원 판례로 보는 재개발구역 권리금 보호 기준

재개발구역 권리금 감정 인정 여부를 다룬 대표적인 판결이 바로 대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결입니다. 문제가 된 지역은 서울 은평구의 한 재정비촉진구역이었습니다.

사실관계를 다소 각색해 소개하면, 임차인 A는 신규 임차인과 8,500만 원의 권리금으로 양도양수계약을 체결하고 임대인에게 이를 알렸습니다. 임대인은 재개발이 추진 중이라는 이유로 권리금을 인정하는 임대차계약 체결을 거부했지만, 대법원은 해당 구역의 사업시행인가가 고시된 사실만으로는 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위해 목적물의 점유를 회복할 필요가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

결국 신규임차인과의 임대차계약을 거절함으로써 권리금 회수를 방해한 임대인에게는 손해배상 책임이 인정되었습니다. 관리처분계획 인가·고시 이전에 재개발을 이유로 권리금을 거절하면, 임대인이 손해배상 책임을 질 수 있다는 것이 이 판결의 핵심입니다.

권리금 회수기회는 언제까지 보호되나요

재개발·재건축 문제에서 핵심 분기점은 관리처분계획 인가·고시입니다. 이 고시가 있으면 정비구역 내 임차권자에게도 원칙적으로 종전 부동산의 사용·수익이 제한됩니다.

예외적으로 계약갱신이 거절되는 경우도 있나요?

정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 내에 관리처분계획 인가·고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등 특별한 사정이 있다면, 예외적으로 계약갱신이 거절될 수 있습니다. 다만 이러한 사정을 증명할 책임은 임대인에게 있습니다. 임대인이 "곧 관리처분인가가 날 것"이라고 주장하더라도, 그 입증은 임대인의 몫이라는 점을 기억해야 합니다.

즉 관리처분계획 인가·고시 이전이라면, 재개발을 이유로 한 권리금 거절은 원칙적으로 위법입니다.

권리금이 인정된다면, 감정평가는 어떻게 진행되나요

재개발구역 권리금 감정 인정 여부가 확인됐다면, 다음 단계는 구체적인 금액 산정입니다. 법원은 감정을 통해 임대차 종료 당시의 객관적인 권리금 액수를 산정합니다.

단계	내용
1. 소 제기 및 감정 신청	임대차 종료일로부터 3년 이내에 손해배상 청구 소송을 제기해야 함(상가임대차보호법 제10조의4 제4항)
2. 감정인 선정	법원이 감정평가사를 선정
3. 유형·무형자산 분리 평가	유형자산은 원가법, 무형자산은 수익환원법으로 평가
4. 감정평가서 제출 및 이의	확정된 감정평가서가 손해배상액 산정의 결정적 증거가 됨

재개발구역 권리금 감정은 유형자산과 무형자산을 분리해 평가하며, 법원 감정이 배상액을 정하는 핵심 근거가 됩니다.

재개발구역 권리금 감정 인정 여부, 포기하기 전에 반드시 전문가와 확인해 보시기 바랍니다. 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효 완성으로 소멸합니다. 지금 상가가 재개발 절차의 어느 단계에 있는지에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있는 만큼, 제이씨엘파트너스와 함께 현재 상황부터 정확히 짚어보시기 바랍니다.

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