1.전세보증금을 돌려받지 못하는 경우

전세보증금은 서민들의 전 재산으로 제 때에 돌려받지 못하게 되면 세입자들은 회복할 수 없는 손해를 보게 됩니다.

특히나 대부분의 세입자들이 수천만원, 수억원 상당의 전세보증금을 대출을 통해 마련을 하기 때문에 세입자의 입장에서는 반드시 전세만기에 보증금을 돌려받아야만 합니다.

최근에는 전세금 미반환 사태가 장기화되는 경향이 많은데, 전세금을 돌려받지 못하는 시간이 길어지면 질수록 세입자의 손해는 늘어나게 됩니다.

전세보증금 미반환 사건의 종류와 유형은 다양합니다. 보증금을 돌려받는 것이 시간이 걸릴 뿐 회수가 가능한 경우가 있는반면, 악의적인 전세사기로 인해 보증금 회수 가능성이 희박한 경우도 있습니다.

세입자들은 자신의 상황을 면밀하게 분석한 뒤 자신의 상황에 맞는 법적조치를 신속하게 진행할 필요가 있습니다.

돌려받지 못하는 보증금이 수천만원, 수억원에 이른다는 점을 고려하면 법적조치는 선택이 아닌 필수가 될 수밖에 없습니다.

2. 가능한 법적조치

세입자가 보증금을 돌려받기 위해 취할 수 있는 법적조치는 여러가지가 있습니다. 가장 기본적인 법적조치는 임차권등기명령과 보증금반환청구소송입니다.

임차권등기명령은 주택임대차보호법이 보장하는 세입자의 중요한 권리인 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 하는 법적 조치입니다.

최근에는 전세집이 경매에 넘어가는 사태가 자주 발생하고, 전세보증보험회사에서도 임차권등기명령을 필수서류로 요구하고 있기 때문에 임차권등기명령의 중요성이 더욱 커지고 있습니다.

전세보증금반환소송은 임대인을 압박하기 위한 용도도 있지만, 승소 판결문 이후 강제집행절차를 위해 신속한 절차 진행이 필요합니다.

최근에는 전세보증금반환소송에서 승소를 해도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우가 많은데, 승소 판결 이후 채권추심/강제집행절차의 중요성이 날이갈수록 커지고 있습니다.

이 경우 세입자는 전세집을 경매에 넘겨 보증금을 회수하거나 집주인의 다른 재산에 대해 압류절차를 진행해 보증금을 회수해야 합니다.

선순위 임차인의 경우 전세집에 대해서 선순위 권리를 보유하고 있지만 최근에는 전세가와 매매가가 역전되어 전세집을 아무도 낙찰을 받지 않으려고 하는 경우가 많습니다. 이 때문에 전세집 경매 이외에도 다른 채권추심절차도 매우 중요합니다.

임차권등기명령, 전세보증금반환소송, 부동산 경매 등 강제집행 절차 이외에도 전세보증보험이행청구, 임대인 형사고소, 전세사기 특별법 피해자 신청, 공인중개사 손해배상청구 등을 진행해야 할 수도 있습니다.

3. 경매 낙찰을 통해 전세금 중 일부를 회수하려는 경우 

최근에는 세입자가 전세집을 스스로 낙찰을 받는 경우도 많은데 이 때 나보다 앞서는 선순위 권리가 없는지를 면밀하게 체크해야 합니다. 나보다 앞서는 권리가 있는 상태에서 셀프낙찰을 하게 되면 집주인의 빚을 대신 갚아주는 억울한 결과가 초래될 수 있기 때문입니다.

전세사기 사건과 전세보증금 미반환 사건 해결을 위한 절차는 까다롭고 복잡한 편입니다. 첫 단추를 잘 꿰야하기 때문에, 문제 발생 사실을 인지하는 즉시 전세사기변호사의 도움을 받아 절차를 진행하는 것이 바람직합니다.

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