부정청약 적발 시 생기는 법률 문제, 형사·행정·민사로 나눠 정리해드립니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 최근 국토교통부가 수도권 주요 분양단지를 대상으로 점검을 강화하면서 위장전입, 세대분리 미흡, 청약통장 매매 등 부정청약 의혹으로 조사를 받는 사례가 늘고 있습니다. 많은 분들이 경찰 조사에서 불송치 결정을 받으면 사건이 끝났다고 생각하시지만, 부정청약 문제는 형사·행정·민사 세 갈래로 동시에 진행되기 때문에 불송치만으로 절차가 종결되지 않을 수 있습니다. 

오늘은 부정청약이 확정될 경우 어떤 법률적 문제가 발생할 수 있는지, 그리고 어떤 경우에 소명이 가능한지 체계적으로 정리해드리겠습니다.

01. 부정청약이란 무엇이며 어떤 유형이 있는가

부정청약이란 주택법 제65조가 금지하는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받는 행위를 말합니다. 실무에서 가장 자주 문제 되는 유형은 무주택세대구성원 요건을 맞추기 위한 위장전입, 특별공급 자격을 얻기 위한 형식적 세대분리, 혼인 요건을 둘러싼 위장이혼·위장미혼 청약입니다.

노부모부양 특별공급, 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급처럼 요건이 까다로운 유형일수록 이러한 의혹이 집중적으로 제기됩니다. 여기에 청약통장 자체를 매매하거나 명의를 빌려주는 방식도 공급질서 교란행위에 해당해 함께 조사 대상이 됩니다. 전입신고만 되어 있고 실제로는 다른 곳에서 생활한 정황이 확인되면, 주민등록상 주소와 무관하게 부정청약으로 판단될 수 있습니다.

02. 형사처벌과 행정제재 — 3년 이하 징역부터 10년 청약제한까지

부정청약이 확정되면 주택법 제101조에 따라 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금에 처해질 수 있습니다. 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 초과하면 그 이익의 3배 이하 벌금이 적용될 수 있어, 시세차익이 큰 단지일수록 벌금 규모도 커질 수 있습니다.

형사처벌과 별도로 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 적발일부터 최장 10년간 입주자로 선정될 수 없는 행정제재가 함께 적용됩니다. 형사 조사에서 진술한 내용은 이후 행정기관의 판단과 민사상 분양계약 분쟁에도 영향을 주기 때문에, 조사 초기 단계부터 신중하게 대응할 필요가 있습니다.

구분	내용
형사처벌	3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금 (이익의 3배가 3천만 원 초과 시 이익의 3배 이하 벌금)
행정제재	적발일부터 최장 10년간 입주자 선정 제한

03. 계약금 몰수와 부당이득 환수, 불송치 이후에도 남는 위험

당첨이 무효로 처리되면 분양계약(공급계약)이 취소되고, 이미 납부한 계약금은 위약금으로 처리되어 반환받지 못할 수 있습니다. 통상 분양대금의 약 10% 수준입니다. 여기에 더해 이미 입주를 마친 경우에도 부당이득 환수 대상이 될 수 있다는 점이 실무상 가장 자주 간과되는 부분입니다.

특히 경찰에서 불송치 결정을 받았다고 해서 모든 절차가 끝났다고 단정할 수는 없습니다. 국토교통부 또는 사업주체가 형사 절차와 별도로 주민등록 전입 이력, 건강보험 요양급여내역, 카드 사용내역, 직장·학교·가족의 생활 근거지 등을 종합해 청약 자격과 공급계약 유지 여부를 다시 검토할 수 있기 때문입니다. 실제로 국토교통부는 2024년 하반기 수도권 주요 분양단지 등 40곳을 점검해 390건의 공급질서 교란행위를 적발하고, 직계존속 위장전입 확인을 위해 건강보험 요양급여내역까지 징구한 것으로 알려져 있습니다.

04. 정당한 사유가 있다면 소명으로 구제받을 수 있습니다

전입·거주가 형식적으로는 문제 되어 보이더라도, 근무지 발령이나 파견으로 인한 별도 거주, 부모님의 병원 진료·요양병원 입원, 유학·주재원 등 해외 체류처럼 불가피한 사유가 있었다면 실거주 입증자료를 통해 소명이 가능한 경우가 있습니다. 주민등록초본, 건강보험 요양급여내역, 카드 사용내역, 재직증명서 등을 토대로 청약 당시 고의나 부정한 목적이 없었음을 정리하는 것이 핵심입니다.

또한 부정청약 사실을 전혀 알지 못한 채 분양권을 매수한 선의의 매수인은 현행 주택법상 보호를 받을 수 있으며, 매수 경위의 정당성을 입증해 처분금지가처분·수분양자 지위확인의 소 등으로 지위를 보전할 수 있습니다. 다만 소명 가능 여부와 결과는 개별 사안의 사실관계와 증거에 따라 달라지므로, 조사 초기 단계부터 자료를 정리해 대응하는 것이 중요합니다.

제이씨엘파트너스
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상담분야	부정청약·위장전입 조사 대응, 형사·부동산 전문