1. 전세사기 사건 관련 절차

전세사기 사건에서 피해자들을 가장 어렵게 하는 것은 도대체 어떻게 해야할지 모르겠는 막막함입니다. 이는 부동산 관련 법률을 알지 못하는 사실에서 기인하는 측면이 큰데요. 전세사기 사건에 휘말린 경우 나를 보호해주는 권리가 무엇이고, 내가 어떤 권리를 행사할 수 있는지 잘 알아두는 것이 필요합니다.

"아는 것이 힘이다."라는 말은 전세사기 사건에도 동일하게 적용이 됩니다. 전세사기 피해회복을 위해서는 피해회복을 위한 관련 절차들을 아는 것이 필요합니다.

사실 주택임대차보호법은 세입자(임차인)들의 권리를 매우 두텁게 보호해주고 있습니다. 법률전문가들은 주택임대차보호법이 사회적 약자인 세입자들을 위해 예외적인 권리들을 많이 두고 있다는데에 의견을 같이합니다.

전세사기 피해회복을 위해 주택임대차보호법이 보장하는 중요한 권리로는 대항력과 우선변제권이 있습니다. 대항력은 임대차 계약 당사자인 임대인 외에 제3자에게도 임대차 계약관계의 효력을 주장할 수 있는 권리입니다.

법률적 용어로 설명하면 본래 채권은 '대인적 효력'밖에 없는 것이 원칙이지만, 주택임대차보호법은 세입자 보호를 위해 임차권에 '대세적 효력'을 인정하고 있다고 할 수 있습니다.

그리고 주택임대차보호법상 대항력 규정에 따라 새로운 건물주 등 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 대로 승계하게 됩니다.

이를 통해 건물주가 변경되더라도 새로운 건물주로부터 세입자들은 보증금을 회수할 수 있게 됩니다. 주택임대차보호법상 대항력을 구비하기 위해서는 주택의 인도와 전입신고라는 요건이 갖추어져야 합니다.

우선변제권은 전세집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.

2. 우선변제권 보유가 중요

주택임대차보호법 제3조 제2항은 임차주택이 경매 또는 공매로 넘어간다고 하더라도 우선변제권을 보유한 임차인은 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 보유한다고 규정하고 있습니다.

우선변제권을 취득하기 위한 요건은 위에서 이야기한 대항력의 요건을 취득한 후 '확정일자'를 받아야 합니다. 주택의 인도, 전입신고, 확정일자가 우선변제권의 요건이라고 할 수 있습니다.

우선변제권보다 더 두텁게 세입자들을 보호하는 권리로는 소액임차인을 위한 '최우선변제권'이 있습니다. 최우선변제권을 행사할 수 있는 소액임차인은 주택임대차보호법 제8조에 따라 다른 담보물권자보다 우선해서 경매절차에서 배당을 받을 권리가 있습니다.

이처럼 대항력, 우선변제권, 최우선변제권은 전세집이 경매에 넘어가는 상황을 염두에 두고 제정되었다는 사실을 알 수 있습니다. 전세집이 경매에 넘어가 보증금을 떼이게 되는 사례가 과거에서부터 매우 많았던 것입니다.

최근에도 전세사기 사건이 큰 문제가 되고 있는데, 전세사기 사건의 전형적인 유형은 전세집이 경매에 넘어가는 것입니다.

만약 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야할 경우 세입자들은 반드시 임차권등기명령을 하셔야 합니다. 또한 경매절차에서 우선변제권을 행사하기 위해서는 배당요구신청을 하셔야만 합니다.

3. 법적 전문가의 도움

이외에도 최근에는 전세사기특별법이 제정되어 세입자들은 조세채권안분, 우선매수권 행사 등이 가능해지게 되었습니다.

피해를 완전히 회복하기에는 부족하기는 하지만, 피해자들에게 소소하게나마 도움이 될 수 있는만큼 자신이 행사할 수 있는 권리가 어떤 것이 있는지 먼저 파악을 하는 것이 중요합니다.

전세사기 사건의 양상은 매우 복잡하고 문제가 최종적으로 해결될 때까지 상당한 시간이 소요되는 경우가 대부분입니다.

전세사기 사건은 집주인의 사기행각으로 입게되는 금전적 손해를 최대한 줄이는 것이 중요한데, 초기단계에서부터 전세사기 사건에 능통한 전문 변호사의 도움을 받아 문제를 해결해나가는 것이 좋습니다.

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