상가 임대차 종료 시 원상회복, 어디서부터 어디까지일까?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 결론부터 말하면, 상가 임대차 종료 시 원상회복은 원칙적으로 임차인이 새로 설치한 시설에 한해 책임을 지지만, 임의규정이므로 계약서 특약과 양도양수계약서의 내용이 우선합니다. 그래서 분쟁이 생기면 감정적으로 대응하기 전에 계약서부터 다시 확인해야 합니다.

상가를 운영하다 계약 만료로 퇴거를 준비하는 과정은 생각만큼 순조롭지 않습니다. 계약 기간 내내 임대인과 좋은 관계를 유지했더라도 원상회복 문제 앞에서는 갈등이 커지는 경우가 많습니다.

빌려 쓴 목적물을 원래 상태로 돌려주는 것이 임차인의 의무라는 점에는 이견이 없지만, 어디까지 철거해야 하는지에 대한 양측의 생각이 극명하게 갈리면서 결국 보증금 반환 문제로 번지기 때문입니다.

이러한 분쟁을 어떻게 마무리해야 하는지, 상가 원상회복의 범위는 어디서부터 어디까지인지 함께 살펴보겠습니다.

01	상가 임대차 종료 시 원상회복의 기본 원칙은 무엇일까요?
02	임대차계약서의 특약은 원상회복 범위를 어떻게 좌우할까요?
03	권리금을 주고 인수한 시설도 임차인이 철거해야 할까요?
04	원상회복을 이유로 보증금 반환이 지연되면 어떻게 대응해야 할까요?

상가 임대차 종료 시 원상회복의 기본 원칙은 무엇일까요?

일반적으로 임차인은 자신이 새로 설치한 시설에 대해서만 철거하거나 복구하면 된다는 해석이 많습니다. 임대차 관계에서 보증금 반환은 매우 민감한 사안인데, 원상회복 범위가 명확하지 않으면 퇴거 과정에서 갈등이 빈번하게 생길 수 있습니다.

그런데 현실에서는 임대인이 공실 상태로 만들어 놓고 나가라고 요구하거나, 임차인이 추가로 설치하지 않은 시설까지 철거하라고 요구하는 사례가 적지 않습니다. 아무래도 보증금을 쥐고 있다는 이유로 임차인에게 과도한 철거 공사를 요구하는 경우가 많습니다.

이런 분쟁이 생겼을 때는 감정적으로 대응하기보다 임대인과 작성한 임대차계약서를 다시 확인하는 것이 우선입니다. 상가 원상회복은 임의규정이어서, 임대인과 임차인이 합의한 범위를 먼저 기준으로 삼기 때문입니다.

임대차계약서의 특약은 원상회복 범위를 어떻게 좌우할까요?

계약서에 특약이 '퇴거 시 원상복구한다' 정도로만 적혀 있다면 기본 원칙대로 임차인이 새로 시설한 부분에 대해서만 책임을 집니다. 최초 임차 당시의 모습 그대로 사용했다면 철거할 것이 없다는 뜻입니다.

반대로 특약에 '천장 및 바닥을 제외한 모든 설비를 제거한다'처럼 범위가 구체적으로 기재되어 있다면, 임차인에게 불리하더라도 그 내용대로 책임을 져야 합니다. 원상회복이 임의규정이기 때문입니다.

갈등은 계약서 내용이 모호할 때 주로 발생합니다. 이 경우 양측이 각자 유리한 쪽으로 해석하려 하므로, 법률 전문가의 검토를 받아 해결 방향을 잡는 것이 현명합니다.

계약서 특약 유형	임차인의 책임 범위	실무 포인트
'퇴거 시 원상복구' 등 일반 문구	임차인이 새로 설치한 시설에 한해 철거·복구	최초 임차 당시 상태 그대로 사용했다면 철거할 것이 없음
'천장·바닥 제외 모든 설비 제거' 등 구체적 특약	불리하더라도 특약에 기재된 범위대로 책임	원상회복은 임의규정이므로 합의한 내용이 우선 적용

권리금을 주고 인수한 시설도 임차인이 철거해야 할까요?

반드시 그렇지는 않습니다. 이 문제에서 흔히 등장하는 주장이 '권리금을 주고 인수했으니 철거 의무도 넘어왔다'는 것인데, 얼핏 맞는 말 같지만 양도양수계약이 어떻게 이루어졌는지에 따라 원상회복 책임 범위가 달라질 수 있습니다.

따라서 상대방의 주장에 휘둘리기보다 양도인과 작성한 계약서를 다시 점검해 책임 범위를 명확히 하는 것이 좋습니다.

실제로 A씨는 권리금을 주고 시설을 인수한 뒤 별도로 추가 설비 없이 그대로 운영했습니다. 그런데 개인 사정으로 가게를 정리하는 과정에서 임대인이 전 임차인이 설치한 부분까지 모두 원상회복하라며 보증금 반환을 미루자 제이씨엘파트너스를 찾아왔습니다. 저희는 A씨가 작성한 양도양수계약서를 근거로 추가로 철거할 부분이 없다고 강력하게 주장했고, 결과적으로 A씨는 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있었습니다.

원상회복을 이유로 보증금 반환이 지연되면 어떻게 대응해야 할까요?

임대인이 합리적이지 않은 이유로 보증금 반환을 미루거나 임의로 공사비 명목의 금액을 차감하려 한다면, 보증금 반환 청구 소송이나 임차권등기명령 신청 등 법적 절차로 적극 대응하는 것이 스스로를 보호하는 방법입니다. 상가를 원래 상태로 정리했는데도 보증금을 받지 못하면 심리적 압박이 클 수밖에 없기 때문에 시간을 끌 필요가 없습니다.

일부 임차인은 더 이상 분쟁을 겪기 싫다는 이유로 임대인의 요구를 그대로 따르며 상황을 마무리하려 하지만, 이렇게 양보하기 시작하면 오히려 추가로 과도한 요구를 받을 가능성이 있습니다.

분쟁을 줄이려면 사전 대비도 중요합니다. 계약 체결 시 특약사항을 꼼꼼히 확인하고, 최초 인도받은 당시의 상태를 사진이나 영상으로 남겨 두면 향후 원상회복 여부를 다툴 때 증거가 됩니다.

제이씨엘파트너스는 다수의 상가 임대차 원상회복 및 보증금 반환 사건을 처리한 경험을 바탕으로 의뢰인의 상황에 맞는 해결 방향을 제시하고 있습니다. 현재 상가 원상회복 문제로 어려움을 겪고 계시다면 전문적인 조언과 절차를 통해 해결책을 찾아보시기 바랍니다.