전세사기특별법 최소보장제 시행 예정, 보증금 3분의 1 지원 대상과 주의사항 총정리 

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 결론부터 말씀드리면, 개정 전세사기특별법의 최소보장제는 피해자가 경·공매 등으로 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 차액을 국가가 지원하는 제도이며, 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 오늘 최성민 변호사의 칼럼에서는 지원금 계산 방식, 지원 대상과 제외 사유, 이미 경매가 끝난 피해자의 소급 신청 가능 여부, 시행 전에 갖춰야 할 서류를 차례로 정리해보려고 하는데요.

그동안 전세사기 피해 구제는 LH가 피해주택을 매입해 경매차익을 돌려주거나 공공임대 거주를 지원하는 방식이 중심이었습니다. 그러나 선순위 근저당권이나 조세채권에 밀려 배당을 거의 받지 못한 피해자는 경매가 끝난 뒤에도 사실상 빈손으로 남는 경우가 많았고, 같은 피해를 입고도 회복 수준이 크게 벌어진다는 지적이 이어졌습니다. 이번 개정은 피해자 간 회복 격차를 줄이기 위한 최소한의 안전망을 법률로 만든 것이라는 점에서 의미가 큽니다.

01. 전세사기 최소보장제란 무엇이고, 얼마를 지원받을 수 있을까요?

최소보장제는 보증금의 3분의 1을 일괄 지급하는 제도가 아니라, 이미 회수한 금액을 모두 합산한 뒤 3분의 1 기준선에 모자라는 부분만 채워주는 차액 보전 방식입니다. 합산 대상에는 경·공매 배당금, 임대인 등으로부터 일부라도 변제받은 금액, 특별법에 따라 이미 지원받은 금액이 포함됩니다.

예를 들어 보증금 1억 5천만 원인 빌라 임차인의 기준선은 5,000만 원입니다. 경매에서 2,000만 원만 배당받았다면 부족분 3,000만 원이 최소보장금이 되고, 선순위 권리에 밀려 한 푼도 배당받지 못했다면 5,000만 원 전액이 보전 대상이 됩니다. 반대로 이미 5,000만 원 이상을 회수했다면 지원금은 없습니다. 또 이번 개정에는 신탁사기처럼 임대 권한 없는 자와 계약한 무권계약 피해자에게 경매 전 최소보장금을 먼저 지급하고 나중에 정산하는 '선지급·후정산' 제도도 함께 도입되어, 경매가 장기화되는 유형의 피해자도 구제를 앞당길 길이 열렸습니다. 지원금을 받은 뒤 추가로 돈을 회수하게 되면 이를 신고하고 반납해야 한다는 점도 기억해 두셔야 합니다.

02. 누가 최소보장금을 받을 수 있고, 누가 제외될까요?

가장 먼저 넘어야 할 관문은 국토교통부 전세사기피해지원위원회의 '전세사기피해자 결정'입니다. 결정을 받지 못했다면 특별법상 지원 대상 자체가 되지 않으므로, 아직 신청하지 않았거나 부결된 분이라면 최소보장제보다 피해자 결정(또는 이의신청)부터 해결해야 합니다.

피해자 결정을 받았더라도 제외되는 경우가 있습니다. 이미 배당 등으로 보증금의 3분의 1 이상을 회수한 경우는 당연히 대상이 아니고, 보도에 따르면 피해주택을 우선매수 등으로 직접 낙찰받은 경우나 경·공매 절차에서 배당요구를 하지 않은 경우도 제외 사유로 꼽힙니다. 또한 현금 지원과 LH 매입 후 공공임대 거주 지원은 중복이 아니라 둘 중 하나를 선택하는 구조로 알려져 있어, 어떤 방식이 본인에게 유리한지 금액과 거주 계획을 함께 따져 보셔야 합니다. 실무에서는 "배당요구를 깜빡했다"는 이유로 불이익을 받는 사례가 의외로 많은데, 경매가 진행 중인 분이라면 배당요구종기일부터 반드시 확인하시기 바랍니다.

03. 이미 경매가 끝난 피해자도 소급해서 신청할 수 있을까요?

네, 가능합니다. 이번 개정안은 법 시행 전에 이미 경·공매가 종결된 피해자에게도 소급 적용됩니다. 몇 년 전에 경매가 끝나 집을 비워준 분이라도 전세사기피해자 결정을 받았고 당시 회수 총액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못했다면 차액을 신청할 수 있습니다.

다만 소급 신청자일수록 서류 확보가 걸림돌이 됩니다. 오래전 사건은 배당표나 계약 관련 자료를 분실한 경우가 많고, 회수액을 입증하지 못하면 지원금 산정이 늦어질 수 있습니다. 보도에 따르면 신청 기한은 피해자 결정일로부터 3년으로 알려져 있어, 결정을 받은 지 오래된 분이라면 기한이 얼마나 남았는지부터 계산해 보셔야 합니다. 세부 기준은 시행령에서 확정되므로 시행 직전 고시 내용을 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

04. 11월 13일 시행 전, 지금 무엇을 준비해야 할까요?

시행 첫날부터 전국에서 신청이 몰릴 가능성이 높으므로 핵심 서류 세 가지를 지금 갖춰 두는 것이 가장 현실적인 대비입니다. ① 전세사기피해자 결정문, ② 법원 또는 한국자산관리공사에서 발급받은 경매·공매 배당표(실제 회수액 입증 서류), ③ 확정일자가 찍힌 임대차계약서와 보증금 이체 내역입니다. 초기 재원은 추경으로 확보됐지만 심사 인력과 예산 집행 속도를 고려하면 서류가 완비된 신청이 먼저 처리될 가능성이 큽니다.

특히 다가구주택이나 신탁 부동산처럼 권리관계가 복잡한 사건은 배당표만 보고 회수액을 계산하기 어렵고, 선지급 대상에 해당하는지도 따로 검토해야 합니다. 제이씨엘파트너스의 정종욱·최성민 변호사는 다수의 전세사기 피해자 결정 신청, 배당이의, 보증금 반환 사건을 처리한 경험을 바탕으로 피해자별 예상 보전액을 산정하고 누락 서류와 제외 사유를 사전에 점검해 드리고 있습니다. 혼자 고민하기보다 시행 전에 한 번이라도 전문가와 서류를 맞춰 보시기를 권합니다.