HUG 보증이행 거절 통지, '사기 또는 허위 임대차 계약'이 거부사유라면 이렇게 대응하세요

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. HUG가 '사기 또는 허위 임대차계약'이라며 전세보증금 보증이행을 거절하더라도, 그 통지는 확정판결이 아니라 HUG의 면책 주장일 뿐입니다. 

결론부터 말하면, 계약서를 여러 장 썼다거나 소액의 금액 조정이 있었다는 사정만으로 허위 계약이 되는 것은 아니며, 임차인이 가담하지 않은 정상적인 실거주 계약임을 증거로 입증하면 보증채무금 청구 소송으로 충분히 다퉈볼 수 있습니다.

보증보험료까지 꼬박꼬박 냈는데 오히려 사기 공범처럼 취급받는 상황은 임차인께 큰 충격입니다. 이 글에서는 HUG가 내세우는 거절 근거, 그 주장이 무리해지는 지점, 통지서를 받은 직후 피해야 할 행동, 그리고 소송으로 이어지는 대응 순서를 정리했습니다.

HUG는 어떤 근거로 사기·허위 임대차계약이라며 보증이행을 거절할까요?

근거는 보증약관의 면책 조항입니다. 사기 또는 허위의 계약에 해당하면 보증 책임을 지지 않는다는 취지의 조항을 들어, HUG는 임대인과 임차인이 이중계약을 체결했거나, 보증서에 적힌 보증금액이 실제 보증금과 다르다는 점을 대표적인 문제 유형으로 삼습니다. 전세사기로 보증사고가 크게 늘면서 심사가 한층 엄격해진 것도 거절 통지가 잦아진 배경으로 볼 수 있습니다.

면책이 실제로 받아들여진 사례도 있습니다. 2025년 대법원은 실제 지급액보다 보증금을 부풀린 계약서로 전세자금대출을 받은 사안에서, 그 계약은 중요 사항이 허위이므로 보증기관의 보증 책임이 없다고 판단한 것으로 알려져 있습니다. 다만 이 사안의 핵심은 대출을 더 받으려고 금액을 부풀린 계약서가 보증 인수와 범위 판단에 영향을 미쳤다는 점이므로, 모든 임대차계약에 그대로 대입할 수 있는 기준은 아닙니다.

HUG의 거절 주장은 왜 무리한 확대 적용이라고 볼 수 있을까요?

대출 사기 목적이 뚜렷한 사건의 결론을 평범한 임차인에게까지 끌어다 쓰기 때문입니다. 실무에서는 대출 편의 등을 이유로 계약서를 여러 장 작성하는 일이 드물지 않고, 이사비 지원이나 잔금 조정처럼 금액 조정 정황이 일부 보인다는 이유만으로 허위 계약이라고 단정하기는 어렵습니다. 그럼에도 HUG가 이런 정황만 보고 일률적으로 거절하는 경우가 있어 분쟁이 생깁니다.

법원은 문서의 개수가 아니라 계약의 실질을 따지는 경향이 있습니다. 실제 지급한 보증금과 보증 대상 금액이 어떻게 연결되는지, 임차인이 대출 사기 같은 범행에 가담했다고 볼 증거가 있는지, 실거주 목적의 정상적인 계약이었는지가 판단의 중심입니다. 임차인의 공모를 뒷받침할 명백한 증거 없이 일부 조정 사실만으로 사기·허위로 몰아가는 주장은 소송에서 다툴 여지가 큽니다.

거절 통지서를 받았을 때 절대 하지 말아야 할 행동은 무엇일까요?

크게 두 가지입니다. 첫째는 각서·합의서·진술서에 섣불리 서명하는 것입니다. 이 부분만 인정하면 일부라도 지급하겠다는 말에 응해 쓴 서류는, 나중에 임차인이 사실관계를 인정한 증거로 쓰여 소송에서 결정적인 걸림돌이 되곤 합니다. 문서의 문구가 어떤 법적 의미를 갖는지 확인하기 전에는 서명하지 않으셔야 합니다.

둘째는 임차권등기명령 없이 짐을 빼거나 전입을 옮기는 것입니다. 보증금 청구와 법적 다툼이 마무리될 때까지는 대항력과 우선변제권을 쥐고 있어야 하는데, 주민등록이나 점유가 끊기면 이 권리가 흔들립니다. 이사가 불가피하다면 임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤에 움직이는 것이 안전합니다(주택임대차보호법 제3조의3).

부당한 거절에는 어떻게 대응하고 소송은 어떻게 진행할까요?

HUG가 심사 끝에 최종 거절을 유지한다면 HUG를 상대로 보증채무금(보증이행) 청구 소송을 제기하는 것이 정석입니다. 소송에서는 보증금의 자금 출처, 계좌 거래 내역, 실제 거주 사실, 계약 체결 경위를 하나로 엮어 정상적인 임대차계약이었음을 보여주는 것이 핵심이며, 초기에 이 증빙을 치밀하게 갖출수록 유리합니다. 결과는 사안마다 다르므로 승소를 단정할 수는 없지만, 임차인의 가담 증거가 없는 사안에서는 충분히 다퉈볼 만합니다.

승소하면 보증금과 함께 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 지연손해금을 청구할 수 있고, 적용 범위와 시작 시점은 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 최근 대법원은 임차인이 주택을 인도하거나 인도할 준비를 하기 전에는 HUG에 지체책임을 묻기 어렵다는 취지로 판단한 것으로 알려져 있어, 인도 준비 상황도 함께 점검하셔야 합니다. 다수의 전세보증금 반환 및 보증이행 거절 사건을 처리한 경험을 바탕으로 말씀드리면, 거절 통지서는 끝이 아니라 법적 다툼의 시작이므로 통지서를 받는 즉시 계약서·계좌 내역·녹취·공문을 갖춰 전문 변호사와 대응 계획을 세우는 것이 보증금을 지키는 가장 빠른 길입니다.