1. 최근 전세사기의 유형

최근 발생하고 있는 전세사기 사건의 특징이 있다면 그것은 바로 공인중개사가 적극 가담한 경우가 많다는 것입니다. 전세사기에 관한 기사를 보면 공인중개사들이 대규모 입건 되었다는 소식을 볼 수 있는데요.

부동산 거래에서 중개의뢰인을 보호해야 할 공인중개사들이 오히려 적극적으로 가담하여 피해를 입히는 것은 사회적 비난 가능성이 매우 큰 행위라고 할 수 있습니다.

최근에는 법원도 이러한 점을 인정하여 전세사기 사건에서 공인중개사의 법적 책임을 예전보다 더 넓게 인정하고 있는 추세입니다.

특히나 다가구주택 전세사기 사건의 경우 중개행위에 대한 공인중개사의 책임을 더 강하게 인정하는 대법원 판례가 나오게 되었는데요.

만약 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못한 상황이고, 여기에 공인중개사의 중개과실이 적극적으로 개입되어 있다면 피해자들은 공인중개사에 대한 손해배상청구소송을 적극적으로 검토할 필요가 있습니다.

공인중개사에 대한 손해배상청구소송의 경우 공제증서에 따라 공인중개사협회에 대해서도 함께 책임을 묻는 것이 일반적인데, 이를 통해 회수 가능성을 더욱 높일 수 있다는 장점이 있습니다.

2. 법 상 공인중개사의 의무와 책임

공인중개사는 공인중개사법 제30조에 따라 고의 또는 과실로 인해 중개행위를 한 거래당사자에게 재산상 손실을 입힐 때는 이를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.

개업공인중개사는 중개행위를 할 때 중개의뢰인에게 중개대상물의 상태와 권리관계에 대하여 성실하고 정확하게 설명을 해야할 의무가 있는 것입니다.

공인중개사법 제25조 제1항은 개업 공인중개사는 중개 의뢰를 받은 경우 해당 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계 등에 관하여 성실, 정확하게 설명해야 하고 이에 대한 근거자료를 제시해야한다고 규정하고 있습니다.

부동산 거래와 관련 법률 등에 관한 내용은 매우 전문적인 영역이기 때문에 일반 시민들은 이에 대한 지식이 매우 부족할 수밖에 없습니다.

현재 사회적으로 큰 문제가 되고 있는 전세사기 등 부동산 사기들은 사실상 부동산 법률에 대한 일반 시민들의 무지를 악용하는 경우가 대부분입니다.

부동산에 내재한 '권리상 하자'는 물리적인 하자만큼이나 매우 중대한 것인데, 법률 지식이 없는 거래 당사자들에게 이를 마치 정상적인 매물인 것처럼 속여서 거래를 유도하는 것입니다.

설명의무를 부담하는 공인중개사들이 이러한 법률상 의무를 다하지 않아 중개 의뢰인들이 손해를 입은 경우 피해자들은 공인중개사를 상대로 한 손해배상청구소송 진행을 적극적으로 검토하게 됩니다.

3. 법적 쟁점

주의해야하는 부분은 공인중개사와 중개사협회를 상대로 한 손해배상청구소송의 핵심은 중개행위를 한 공인중개사 또는 중개보조원의 '고의 또는 과실'을 밝히는데 있다는 점입니다.

전세사기 사건의 경우를 예로 들면 집주인에 대한 보증금반환청구소송과 비교해보았을 때 공인중개사를 상대로 한 손해배상청구소송은 난이도가 훨씬 더 높은 편입니다.

집주인에 대한 보증금반환청구소송의 경우 임대차 계약이 종료되었다는 사실만 입증되면 되지만, 피해자가 공인중개사에 대한 손해배상청구소송은 공인중개사의 중개과실을 적극적으로 입증해야 하기 때문입니다.

피해자가 거의 전적인 입증책임을 부담하는 형태의 소송이기 때문에, 보유하고 있는 자료를 토대로 공인중개사의 중개과실을 입증하는 것이 소송의 승패를 좌우합니다. 난이도가 매우 높은 소송인만큼 본격적인 절차를 진행하기 전에 전문 변호사와 승소 가능성 등에 대하여 상담을 해보시는 것이 바람직합니다.

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