권리산정기준일 현금청산, 기준일 이후 취득하면 분양권 못 받나요?

권리산정기준일 현금청산 여부는 그 기준일 이후에 필지 분할, 다세대 전환 등 도시정비법 제77조가 정한 사유가 발생했는지에 따라 갈립니다. 기준일 이전부터 부동산을 소유했다면 분양권을 받을 수 있지만, 이후에 지분을 쪼개거나 건물 형태를 바꾼 경우에는 현금청산 대상으로 분류될 수 있습니다. 다만 기준일 지정 절차에 문제가 있다면 다툴 여지가 남아 있습니다.

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 재개발·재건축 구역 안에 땅이나 건물을 가지고 있는데 느닫없이 분양 대상에서 빠지고 현금청산 통지를 받은 분들이 이 글을 많이 찾습니다. 특히 신속통합기획처럼 사업 속도를 높이는 과정에서 권리산정기준일이 늦게, 혹은 주민 의견 없이 정해져 억울하게 청산 대상이 된 경우가 적지 않습니다. 이 글에서는 권리산정기준일이 분양권 여부를 가르는 기준과, 그 지정이 잘못됐다고 볼 수 있는 경우를 정리합니다.

권리산정기준일은 무엇을 기준으로 정해지나요?

권리산정기준일 현금청산 문제를 이해하려면 먼저 기준일이 언제로 정해지는지 알아야 합니다. 원칙적으로는 정비구역 지정·고시가 있은 날이 기준일이 되지만, 투기를 억제할 필요가 있을 때는 시·도지사가 기본계획 수립을 위한 주민공람 공고일 이후, 정비구역 지정·고시 전 어느 날을 별도로 지정할 수 있습니다. 즉 사업 진행 속도나 지역 상황에 따라 실제 기준일은 구역마다 다르게 나타날 수 있습니다.

이 기준일이 왜 중요한가 하면, 그 다음 날을 기준으로 도시정비법 제77조 각 호에 해당하는 사유가 발생했는지를 따져서 분양권 인정 여부를 가르기 때문입니다. 1필지가 여러 필지로 분할되거나, 단독·다가구주택이 다세대주택으로 전환되거나, 동일인이 가진 토지와 건물을 분리해 소유하거나, 나대지에 새로 건물을 짓거나, 기존 건물을 철거하고 다세대주택을 신축해 소유자 수가 늘어나는 경우가 대표적입니다.

이러한 사유가 기준일 이후에 발생했다면, 그로 인해 늘어난 소유자는 분양권을 받지 못하고 현금청산 대상이 될 가능성이 커집니다. 반대로 기준일 이전부터 같은 상태로 부동산을 소유해 왔다면 정상적으로 분양 대상자가 됩니다. 결국 실무에서 분쟁이 되는 지점은 '내가 소유권을 취득하거나 건물 형태를 바꾼 시점이 기준일 전인지 후인지'를 입증하는 문제입니다.

왜 투기 방지를 명분으로 기준일을 따로 정하나요?

재개발 권리산정기준일을 별도로 앞당겨 지정하는 이유는 사업 발표 이후 몰리는 지분쪼개기 등 투기적 행위를 차단하기 위함입니다. 재개발·재건축 소식이 알려지면 적은 돈으로 분양권을 얻으려는 수요가 몰려, 하나의 필지를 여러 개로 쪼개거나 단독주택을 다세대주택으로 바꿔 소유자 수를 늘리는 시도가 빈번하게 일어납니다. 이런 상황이 방치되면 조합원 수가 지나치게 늘어나 사업성이 악화되고, 본래 거주하던 주민들의 몫도 줄어듭니다.

그래서 법은 기본계획 수립을 위한 주민공람 공고일이라는 비교적 이른 시점부터 기준일을 정할 수 있도록 열어두었습니다. 사업 초기 단계에 이미 투기 수요를 차단할 수 있다는 점에서는 합리적인 장치지만, 문제는 이 기준일이 공고되는 시점과 방식입니다. 공보 고시가 늦게 되거나 주민들이 충분히 인지하지 못한 상태에서 기준일이 지나버리면, 투기 의도 없이 거래하거나 상속·분할을 한 소유자도 함께 현금청산 대상에 묶이는 부작용이 생깁니다.

특히 서울시가 사업 속도를 높이기 위해 도입한 신속통합기획 방식에서는 정비구역 지정 전 단계부터 기준일이 조기에 설정되는 경우가 많아, 일반 주민이 미처 대비하지 못한 사이에 소유 형태가 바뀌어 청산 대상으로 분류되는 사례가 지적되고 있습니다. 이런 경우에는 기준일 지정의 적법성, 고시 절차의 하자 여부를 다퉈볼 필요가 있습니다.

현금청산 통지를 받으면 어떤 절차로 다퉈야 하나요?

일단 현금청산 대상으로 분류됐다는 통지를 받았다면, 가장 먼저 내 소유권 취득이나 건축물 형태 변경이 실제로 기준일 이후에 이루어진 것이 맞는지부터 확인해야 합니다. 등기부등본, 건축물대장, 매매계약서 등 날짜가 기재된 서류를 모두 모아 기준일과 사유 발생 시점을 정확히 비교하는 작업이 선행되어야 합니다. 조합이나 사업시행자가 제시한 기준일 적용이 실제 사실관계와 다르다면 이의제기의 근거가 됩니다.

다음으로는 기준일 지정 자체가 적법하게 공고·고시되었는지를 확인합니다. 시·도지사가 기준일을 따로 정한 경우 기준일, 지정 사유, 분양권 산정 기준을 지방자치단체 공보에 고시해야 하는데, 이 절차가 누락되거나 뒤늦게 이뤄졌다면 해당 기준일의 효력을 다툴 여지가 있습니다. 조합을 상대로 한 이의신청, 관리처분계획에 대한 행정심판·행정소송 등 단계별 대응 방법을 검토해야 합니다.

현금청산 대상자로 확정되면 보상금 산정 기준에 대해서도 다퉈볼 필요가 있습니다. 보상금이 시세보다 낮게 책정됐다고 판단되면 감정평가 재의뢰나 이의제기 절차를 통해 금액을 조정받을 수 있는 경우도 있습니다. 통지를 받은 즉시 대응 기한을 확인하고, 기한을 넘기지 않도록 서둘러 움직이는 것이 중요합니다.

실무에서는 어떤 지점을 자주 놓치나요?

제이씨엘파트너스가 실제 재개발·재건축 분쟁을 처리하면서 자주 보는 권리산정기준일 현금청산 관련 실수는, 소유자 본인이 기준일 지정 사실 자체를 늦게 알아 대응 시점을 놓치는 경우입니다. 기준일이 정비구역 지정·고시보다 훨씬 앞선 주민공람 공고 단계에서 정해질 수 있다는 점을 모르고 있다가, 이미 소유 형태 변경이나 거래가 끝난 뒤에야 현금청산 통지를 받고서야 문제를 인식하는 경우가 많습니다.

또 하나 자주 놓치는 지점은, 기준일 이후 사유가 발생했다는 조합 측 판단을 그대로 받아들이고 넘어가는 것입니다. 실제로는 등기 시점, 건축물대장 변경 시점이 애매하거나 기준일 전후로 걸쳐 있는 경우가 적지 않은데, 서류를 정밀하게 대조하면 기준일 이전 사유로 재분류될 가능성이 있는데도 이를 확인하지 않고 청산을 받아들이는 사례를 자주 봅니다.

제이씨엘파트너스는 이런 사건을 처리할 때 기준일 지정 공고 절차의 적법성과 사실관계상 발생 시점을 함께 검토해, 분양권을 되찾을 여지가 있는지를 먼저 판단합니다. 재개발, 재건축 관련 법적 문제로 어려움을 겪고 있다면 초기 단계에서부터 제이씨엘파트너스와 함께 대응 방향을 검토해 보시기를 권합니다.

근거 법령(국가법령정보센터): 도시 및 주거환경정비법 제77조